بهترین راهکار جلوگیری از فروش یک ملک به چندین نفر

انجام معاملات غیر رسمی در بنگاه­های املاک، ریشه بخش زیادی از پرونده های مطرح در دستگاه قضایی مانند فروش یک ملک به چندین نفر هستند و بهترین راهکار برطرف شدن معضلات ناشی از انجام این معاملات،ترکیب سازوکار سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی است و نه تضعیف جایگاه مشاورین املاک در این فرآیند.

یکی از بحث‌هایی که اخیراً توسط مسئولین قوه قضائیه به خصوص رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مطرح شده، طرح ثبت رسمی قراردادها در دفاتر ثبت اسناد است. این مسئولین معتقدند که عمده پرونده‌های مطرح در دستگاه قضایی مانندانجام ندادن تعهدات طرفین و فروش یک ملک به چندین نفر مربوط به انجام معاملات غیر رسمی است که به صورت دستی بین اشخاص و یا در قالب مبایعه‌نامه در بنگاه­های املاک انجام می­شود وثبت رسمی نمی گردد.

یکی از راهکارهای پیشنهادی مسئولین قوه قضائیه برای کاهش ورودی این پرونده ها به دستگاه قضایی و اصولا پیشگیری از ایجاد پرونده های مذکور، اصلاح نقش مشاورین املاک در زمینه تدوین قراردادهاست. این مسئولین بااشاره به تعریف جایگاه مشاورین املاک به استناد ماده ۳۳۵قانون تجارت به عنوان دلال و واسطه معاملات، پیشنهاد می‌کنندبا توجه به عدم دسترسی مشاورین املاک به بانک اطلاعاتی املاک و سوابق اشخاص و  همچنین عدم دانش حقوقی کافی این افراد برای تدوین قرارداد، آنها باید پس از ایجاد تفاهم بین خریدار و فروشنده، طرفین قراردادرا به دفاتر ثبت راهنمایی کنند.

هرچند این راهکار در نگاه اول، راهکار مناسب و منطقی برای جلوگیری از ایجاد بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضایی به نظر می رسد، اما کمی تامل بیشتر نشان می دهد که راهکار فوق به دلیل عدم توجه به منافع مشاورین املاک و همچنین تدارک ندیدن سازوکارهای واسطه‌گری، دارای نقاط ضعف مهمی است ودستیابی به نتایج مورد انتظار را با مشکل مواجه می‌کند. در واقع، نقش مشاورین املاک ایجاد تفاهم الزام‌آور بین طرفین از طریق تدوین مبایعه‌نامه است و مبایعه‌نامه تنها سازوکار موجود برای پایبندی طرفین به معامله صورت گرفته است، لذا حذف این سازوکار بدون تدارک سازوکار جایگزین مناسب، منطقی به نظر نمی‌رسد. یکی از دلایل مطرح شدن این پیشنهادها برای کاهش معضلات ناشی از انجام معاملات غیر رسمی در بنگاه­های املاک، ناکامی سامانه کد رهگیری در حل و فصل مشکلات این بخش بود.

وزارت مسکن و شهرسازی با هدف مدیریت معاملات مسکن و همچنین از بین بردن امکان فروش یک ملک به چندین نفر(معاملات معارض)، سامانه املاک و مستغلات (مشهور به سامانه کد رهگیری) را در سال ۸۷ طراحی و راه اندازی کرد. با راه اندازی این سامانه، درگاه ارتباطی برای بنگاه­های مشاوره­املاک ایجاد شد که برای هر بیع نامه نوشته شده بین طرفین با ثبت مشخصات ملک مورد نظر، یک کد رهگیری صادر می‌کرد که با استفاده از این سامانه و کد رهگیری ملک موردنظر ممنوع المعامله می‌شد و بدین طریق از انجام معاملات معارض جلوگیری به عمل می‌آمد. هرچند عملیاتی شدن سامانه کد رهگیری در برهه­ای از زمان منجر به فراهم شدن زیرساخت­های اطلاعاتی مناسب و همچنین شناسایی نقاط ضعف سیستم نقل و انتقالات اموال غیرمنقول شده بود اما این سامانه به دلیل همکاری نکردن سایر دستگاه‌ها از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و مهیا نبودن بستر فرهنگی و مهم‌تر از همه اعتباری که دادگاه به بیع نامه­های بدون کد رهگیری و بیرون از این سامانه می‌داد، بعد از مدتی ناکارآمد شد و درنهایت هم با رأی دیوان عدالت اداری در بهمن  ۹۴ به کلی ملغی گردید.حال این سوال مطرح می شود که برای کاهش معضلات ناشی ازانجام معاملات غیر رسمی در بنگاه­های املاک چه باید کرد؟

بهترین راهکار کاهش معضلات ناشی از انجام معاملات غیر رسمی
بهترین راهکار برای کاهش معضلات ناشی از انجام معاملات غیر رسمی در بنگاه­های املاک، ترکیب سازوکار سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی است. این راهکار که مورد حمایت بسیاری از حقوقدانان و متخصصین حوزه مشاوره و معاملات املاک است، بدین ترتیب اجرایی می شود که مشاورین املاک پس از ایجاد تفاهم بین فروشنده و خریدار از طریق دسترسی به سامانه جامع کد رهگیری، با قفل‌کردن پلاک ثبتی ملک مورد معامله (برای مدت زمان مشخص که منجر به سوء استفاده نشود)، امکان معامله معارض را از بین ببرند و تفاهم بین طرفین را در قالب قولنامه (نه بیعنامه) در فرمت استاندارد تدوین کنند  بدین معنی که تفاهم در بنگاه به معنی خرید و فروش نباشد بلکه یک قولی بین طرفین است تاپس از آن­که طرفین به تعهدات خود عمل کردند،معامله در دفترخانه انجام شود و ثبت گردد.

همچنین در قولنامه ذکر می­ گردد که مالکیت تنها در صورت ثبت رسمی معامله در دفاتر ثبت،منتقل می­شود. بدین ترتیب زمانی که یک تعهد بین دو طرف انجام می­شود، دیگر امکان فروش ملک به شخص ثالث وجود ندارد. در صورت اجرای این راهکار، علاوه بر ساماندهی مشاورین املاک و همراه کردن آن‌ها،می‌توان از ایجاد حجم انبوهی از پرونده‌ها به دلیل فروش مال غیر و دعاوی الزام به تنظیم سند جلوگیری کرد. همچنین در خصوص سامانه رعایت موارد زیر الزامی است:

طراحی و مدیریت سامانه بر عهده سازمان ثبت باشد و بنگاه‏ها و دفاتر ثبت رسمی به سامانه دسترسی داشته باشند و سطح دسترسی نیز مشخص شود.

اجباری شدن احراز هویت طرفین با استفاده از فینگر پرینت در مرحله ثبت نیمه‌رسمی در بنگاه الزامی است تا از جعل عنوان و مدارک اشخاص جلوگیری گردد.

طراحی و تصویب قوانین لازم برای الزام به اجرای تعهد طرفین طرفینی که در بنگاه قراردادشان را ثبت نیمه‌رسمی کرده‌اند.البته این راهکار تنها برای اموال غیرمنقول دارای شماره ثبتی قابل اعمال است و برای اموال فاقد پلاک ثبتی چاره‌ای مناسب باید اندیشید.

امید است مسئولین قضایی هر چه سریعتر به راهکارهای مناسب برای کاهش معضلات ناشی از انجام معاملات غیر رسمی در بنگاه­های املاک مانند ترکیب سازوکار سامانه کد رهگیری و ثبت رسمی توجه کنند و آنها را اجرایی نمایند تا هم مشکلات مردم در این زمینه به شدت کاهش یابد و هم جلوی افزایش بی رویه پرونده های قضایی گرفته شود.