نرخ بازدهی بازارهای پرتقاضا برای سرمایه‌گذاری
تحلیلگران بازار سرمایه در بررسی‌هایی که از مقایسه نسبی نرخ بازدهی بازارهای پرتقاضا برای سرمایه‌گذاری، انجام داده‌اند، امسال را سال تضعیف بازار مسکن می‌دانند و معتقدند: سود دارایی‌های ملکی در سال۹۲ در مقایسه با سایر بازارها، در رتبه پایین‌تری قرار خواهد گرفت، طوری که این افت بازدهی در بازار مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال جاری را به کمتر از آنچه در سال۹۱ توسط مرکز آمار اعلام شد، خواهد رساند.
در این بررسی سایه قیمت ارز کماکان سنگین توصیف شده و پیش‌بینی شده است: در سال‌جاری بخشی از دارایی‌های ملکی افراد به دلیل تفاوت در سطح نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد ارز، تغییر مکان پیدا می‌کند و به دلار تبدیل می‌شود.
دکتر حسین عبده‌تبریزی تحلیلگر ارشد بازار سرمایه و صاحب‌نظر اقتصادی روزگذشته با تشریح نتایج این بررسی، اعلام کرد: امسال سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ رشد قیمت و نرخ بازدهی، وضعیتی بهتر از بازار مسکن خواهند داشت.
دکتر عبده‌تبریزی همچنین با اشاره به اینکه سال گذشته قیمت زمین از بین انواع ملک، بیشترین رشد قیمت را تجربه کرد، گفت: در سال‌جاری فرمول مشارکت در ساخت‌وساز تغییر اساسی پیدا کرده و سهم مالک زمین یا ساختمان آماده‌تخریب از ۵۰ درصد در سال۹۱ به ۷۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
از آنچه روز گذشته در میزگرد تحلیل سرمایه‌ای بازار مسکن اعلام شد، مشخص می‌شود: با کشیده شدن دامنه رکود تورمی معاملات مسکن به سال ۹۲ – که از سال گذشته به‌رغم پیش‌بینی‌های کارشناسی، مانع از ادامه سیر رونقی شد که در سال ۹۰، این بازار را به سمت افزایش تعداد معاملات، همراه با سیر ملایم افزایش قیمت‌ها، هدایت کرده بود- برای امسال شرایط متفاوتی برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود.
تحلیل‌های کارشناسی در خصوص بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حاکی است: سال ۹۲، برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برخلاف دو سال گذشته سال چندان سود ده نخواهد بود و جهش قیمتی مسکن که ظرف سال‌های ۹۰ و ۹۱ معاملات این بازار را تحت تاثیر قرار داد، در سال ۹۲ تکرار نخواهد شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس آخرین تحلیل ارائه شده از وضعیت آتی بازار سرمایه، بازار مسکن، امسال، در شرایطی سهم سرمایه‌ای دو سال قبل خود را در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، تقلیل می‌دهد که بیشتر این سرمایه‌ها با پیش‌بینی‌ای که در رابطه با سیر افزایشی قیمت دلار در کشور می‌شود، به سمت بازار ارز هدایت خواهد شد.
به این ترتیب، آن طور که پیش‌بینی‌های تحلیلی صاحب نظران و تحلیلگران بازار سرمایه نشان می‌دهد امسال مسکن بازار سوددهی برای سرمایه‌گذاران نخواهد بود.
اما در حالی که با افزایش قابل توجه قیمت زمین طی دو سال گذشته، به خصوص در پایتخت، سهم زمین در هزینه‌های ساخت و ساز با افزایش ۲۰ درصدی، از ۵۰ به ۷۰ درصد رسیده است، پیش‌بینی‌ها در بازار سرمایه نشان می‌دهد، امسال، افزایش قیمت در بخش زمین، به نفع مالکان آپارتمان یا همان افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد بود.
بنابراین، در حالی که در دو سال اخیر با اتکا به آمارهای رسمی، درصد افزایشی قیمت زمین به طور میانگین ۳۰ درصد بیش از درصد افزایش قیمت واحدهای مسکونی بوده، امسال، هرگونه افزایش در نرخ زمین مسکونی، باعث افزایش بیشتر قیمت آپارتمان خواهد شد. به این معنا که، برای سال ۹۲، بر خلاف دو سال قبل، درصد افزایشی قیمت آپارتمان بیش از درصد افزایشی قیمت زمین پیش‌بینی می‌شود. اما نرخ رشد در این بازار به مراتب کمتر از سال قبل خواهد بود.
این در حالی است که براساس آخرین اعلام مرکز آمار ایران درباره تغییرات قیمت در بازار مسکن در سال ۹۱، آپارتمان ۵۲ درصد و زمین به طور میانگین ۸۲ درصد افزایش قیمت داشت.
کاهش سود سرمایه‌ای در بازار مسکن ۹۲
دکتر حسین عبده‌تبریزی، تحلیلگر بازار سرمایه و صاحب نظر اقتصادی در تشریح وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار املاک نسبت به سایر بازارهای اقتصادی در سال ۹۲، گفت: امسال برخلاف سال‌های قبل، به علت تضعیف نرخ بازده در بازار مسکن، به طور قطع، افزایش جهش گونه در قیمت‌ها در این بازار پیش‌بینی نمی‌شود.
وی افزود: این در حالی است که هرگونه افزایش در قیمت زمین، امسال، قیمت‌ها را با درصد بیشتری، به نفع قیمت واحد مسکونی یا همان آپارتمان، افزایش می‌دهد.
عبده تبریزی با تاکید بر اینکه براساس پیش‌بینی‌ها، در سال ۹۲، بیشترین افزایش قیمت، متوجه بازار ارز خواهد بود، به سرمایه‌گذاران توصیه کرد: امسال، سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ سوددهی، بهتر از بازار مسکن هستند و آن‌طور که پیش‌بینی می‌شود ارز با افزایش قیمت مواجه می‌شود، در بازار مسکن چنین افزایشی قابل پیش‌بینی نیست.
وی با بیان اینکه در حال حاضر شرایط در بازار مسکن به گونه‌ای است که سهم زمین در هزینه‌های ساخت از ۵۰ به ۷۰ درصد افزایش یافته است، اظهار کرد: این امر می‌تواند دو معنی داشته باشد؛ یکی اینکه قیمت زمین در حال حاضر حبابی است و دیگر آنکه قیمت هرمترمربع ساختمان هنوز هم ظرفیت افزایش دارد و می‌تواند در سال ۹۲ بالا برود.
ارز، تعیین کننده اصلی بازار سرمایه ۹۲
دکتر عبده تبریزی، با تاکید بر اینکه امسال، ارز تعیین کننده و بازیگر اصلی بازار سرمایه است، گفت: بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها به خصوص سرمایه‌های موجود در بخش املاک با افزایش قیمت ارز، به سمت این بازار هدایت می‌شود.
وی در تشریح عوامل موثر بر بازار سرمایه‌گذاری مسکن در سال‌جاری خاطرنشان کرد: رشد تولید ناخالص داخلی که در دو سال گذشته منفی بوده و امسال هم شواهد نشان می‌دهد که نمی‌تواند مثبت باشد، نرخ تورم، نرخ بیکاری، نرخ ارز، قیمت نفت و سیاست‌ها و تصمیمات دولت جدید، پارامترهای تعیین‌کننده سال ۹۲، برای بازار سرمایه به خصوص در بخش مسکن هستند.عبده تبریزی افزود: منفی بودن رشد تولید ناخالص داخلی به معنای عدم خلق واحد مسکونی جدید خواهد بود که باعث می‌شود نقدینگی‌های جدید روی دارایی‌های قبلی بنشیند و قیمت‌ها افزایش یابد.
وی با تاکید بر اینکه بر خلاف سایر کشورها، بخش مسکن، در بورس بسیار ضعیف و سرمایه‌گذاری در این زمینه نسبت به بازار سهام بسیار ناچیز است، تصریح کرد: املاک و مستغلات چه در ایران و چه در دنیا به لحاظ ریسک پذیری موقعیتی متوسط دارد.
عبده تبریزی ادامه داد: ریسک پذیری سرمایه‌گذاری از کم به زیاد، به ترتیب از وجه نقد، قرضه دولتی، املاک، سهام و کالاهای اساسی، است.
۵۰ درصد سرمایه‌ها در بازار مسکن
دکتر عبده تبریزی خاطرنشان کرد: هم اکنون ۵۰ درصد کل دارایی‌ها در ایران در بخش املاک و مستغلات است، این در حالی است که این نسبت در کشورهای پیشرفته دنیا یک سوم است. وی همچنین در تشریح تفاوت‌های بازار سرمایه‌گذاری مسکن در مقایسه با بازار سهام گفت: به طور کلی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات، کم ریسک تر از بازار سهام است؛ این در حالی است که بازار سهام در مقایسه با بازار مسکن با تعداد زیادی خریدار و فروشنده مواجه است که محصولاتی همگن، با اطلاعات شفاف و هزینه پایین معاملاتی با قدرت نقد شوندگی بالا و تعدیل آتی قیمت‌ها، در این بازار مورد معامله و سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد.
عبده تبریزی افزود: در مقابل بازار سهام، هر چند نقدشوندگی املاک در ایران نسبت به متوسط جهانی بالاتر است اما در کل، بازار مسکن نسبت به سهام، با نقدشوندگی کمتر، اطلاعات غیرشفاف‌تر، هزینه‌های بالاتر معاملاتی، تعدیل با وقفه قیمت‌ها، محصولات ناهمگن و تعداد کمتری از خریدار و فروشنده همراه است.
یک توصیه: آمارهای بخش مسکن شفاف شود
دکتر عبده تبریزی، همچنین با انتقاد از ضعف اطلاعات و آمار موجود در بخش مسکن در ایران گفت: مساله مهمی که هم دولت هم شهرداری و هم نهادهای آماری کشور باید به شدت آن را مورد توجه قرار داده و بر روی آن کار کنند، ضرورت تدوین و ارائه آمار در بخش املاک و مستغلات است.
وی ادامه داد: در بسیاری از کشورها، قانونی وجود دارد که بر مبنای آن نهادهای مسوول باید در زمان‌هایی مشخص آمارهای مربوط به زمین و مسکن را اعلام و ارائه کنند.
این تحلیلگر بازار سرمایه افزود: برای مثال در کشور انگلستان، تعداد و سایر آمار و اطلاعات مربوط به وام‌های رهنی، ۳۰ روز پس از پایان ماه، باید برای اطلاع عمومی از طرق تعیین شده افشا و منتشر شود، همچنین زمان افشای اطلاعات و آمار مربوط به تعداد خانه‌های فروخته شده در آمریکا، ۲۵ روز پس از پایان ماه و زمان افشای آمار و اطلاعات شاخص‌های قیمت مسکن در انگلستان، پایان هر ماه است.
روند ۲۰ساله رشد قیمت در ۴ بازار اقتصادی
تغییرات قیمت در بازارهای مسکن، سکه، بورس اوراق‌بهادار و دلار نشان می‌دهد سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن –دارایی ملکی- در میان‌مدت نمی‌تواند با سه بازار دیگر رقابت کند اما در کوتاه‌مدت به‌صورت تصادفی و در بلندمدت به‌صورت قطعی، پا به پای سایر دارایی‌ها، با رشد ارزش مواجه خواهد شد.بررسی روند ۲۰ ساله نرخ رشد قیمت در این ۴ بازار حاکی از آن است که میانگین ۵ساله نرخ رشد بازدهی سکه رقمی معادل ۵۰ درصد بوده و برای مسکن این نرخ، ۱۵ درصد بوده است.
طوری که بازدهی مسکن در مجموع ۵ سال گذشته در مقایسه با سکه، دلار و ارزش سهام، رتبه آخر را در اختیار داشته است.این در حالی است که میانگین ۲۰ساله بازدهی سکه و مسکن –قیمت سکه و قیمت مسکن- تقریبا سربه‌سر بوده و حدود ۲۵ درصد برآورد شده است.همچنین در کوتاه‌مدت –بازدهی سالانه- رتبه بازدهی مسکن در مقام دوم قرار گرفته است.
مطابق منحنی تغییرات شاخص قیمت بازارها در سال گذشته، افزایش شاخص قیمت سکه با ۲۵برابر افزایش نسبت به سال پایه(۱۳۷۰) بیشترین افزایش قیمت را به‌خود اختصاص داد. شاخص قیمت مسکن نیز در سال گذشته ۱۸برابر شد.در سال۹۱، رده‌بندی بازدهی بازارهای اقتصادی به این صورت بوده که سکه، مسکن، بورس و دلار در رتبه‌های اول تا چهارم قرار گرفتند.در سال۹۰ اما رتبه‌های اول تا چهارم به ترتیب به بازارهای سکه، بورس، مسکن و دلار اختصاص پیدا کرد.
به این ترتیب، بازار مسکن در سال۹۱ به لحاظ بازدهی نسبی شاگرد دوم و در سال ۹۰ شاگرد سوم شد.در ۲۰ سال گذشته، فقط در سه سال، بازدهی مسکن در رتبه اول قرار گرفت و آن سال‌های ۸۶، ۸۷ و ۸۸ بود.همچنین در طول دهه۷۰، نرخ بازدهی سه بازار مسکن، سکه و بورس در یک سطح قرار داشت و هر سه کمتر از بازدهی دلار بوده است.
منبع : اعتبار
