ACCPress.com – تازه های حسابداری

دانستنی های مالیاتی (قسمت ششم) نکات اساسی در خصوص مالیات بر درآمد املاک

به گزارش رسانه مالیاتی ایران، بی شک آگاهی مودیان از قانون مالیات های مستقیم کمک شایانی به آنان درعمل به وظایف قانونی و بهره مندی از تسهیلاتی که قانون برای مودیان در نظر گرفته می نماید. مضاف بر اینکه عدم انجام تکالیف فوق موجب تعلق جرایم و محرومیت از معافیت های مالیاتی نیز می گردد.

از این رو در این بخش به اهم وظایف مودیان مشمول مالیات بر درآمد املاک (که در مواد ۵۲ لغایت ۸۰ قانون مالیات های مستقیم آمده است) با ذکر مواد و بندهای مهم آن خواهیم پرداخت.

اول:

مشمولین مالیات بر درآمد املاک درآمد اشخاص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می باشد. (ماده ۵۲ ق.م.م)

انواع مالیات بر درآمد املاک:

۱-      مالیات بر درآمد اجاره

۲-      مالیات نقل و انتقال املاک

دوم:

مالیات بر درآمد مستغلات (اجاره)

۱-      مالیات مستغلات یا اجاره دست اول: مالیاتی است که به درآمد املاک و مستغلاتی که از طرف مالک به اجاره واگذار می شود تعلق می گیرد، در واقع موجر مالک نیز می باشد.

۲-      مالیات اجاره داری دست دوم: هر گاه مستاجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره داری دست دوم می باشد، در واقع موجر مالک نمی باشد. درآمد مشمول مالیات مستغلات (اجاره دست اول) درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مال الاجاره ، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه ها و استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

سوم:

روش های تعیین مال الاجاره املاک:

۱- مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شود.

۲- در صورت عدم ارائه اجاره نامه رسمی مال الاجاره بر اساس املاک مشابه تعیین می شود. از ابتدای سال ۸۲ مال الااجاره املاک اعم از مسکونی و غیر مسکونی بر اساس ماده ۶۴ ق.م.م (دستورالعمل اجرایی و تقویم ارزش اجاری املاک) با در نظر گرفتن فاکتورهای: مساحت، قدمت، نوع کاربری- موقعیت جغرافیایی و … تعیین می گردد.

مال الاجاره دست دوم عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

چهارم:

معافیت های پیش بینی شده

۱-      محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

۲-      درآمد شخص ناشی از اجاره از واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

۳-      مکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند، در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد اجاره معاف می باشند.

۴- شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هر ساله سقف آن اعلام می گردد از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات می باشد.

-  مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارائه دهند.

-  در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.

-  حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.

۵-      هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات، میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر می شود.

پنجم:

انواع مالیات نقل و انتقال املاک

- مالیات نقل و انتقال ملک

- مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی) -

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک

- مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

الف) مالیات نقل و انتقال املاک نقل و انتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می گردند.

ب) مالیات انتقال حق واگذاری املاک (حقوق صنفی و سرقفلی) انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی صاحب حق به نرخ دو درصد درتاریخ واگذاری از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.

تعریف حق واگذاری:

حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل

ج) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود. اشخاص حقیقی یا حقوقی ، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد املاک حاصل از ساخت و ساز فروش موضوع این ماده نخواهند بود.

د) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد موضوع مواد ۷۸ و ۵۹ ق.م.م می باشد.

ششم:

مهلت ارایه اظهارنامه مودیان موضوع این فصل به استناد ماده ۸۰ ق.م.م مکلف اند اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تنظیم و تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیر ماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارایه و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نماید.

هفتم:

جرایم مالیاتی

۱-      عدم ارایه اظهارنامه در موعد مقرر ده درصد مالیات متعقله

۲-      عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر معادل ۵/۲ درصد مالیات به ازای هر ماه دیر کرد.

۳-      در صورتیکه مودیان موضوع ماده ۵۷، اظهارنامه خلاف واقع به ادارات امور مالیاتی ارایه نمایند علاوه بر مالیات متعلقه، یک برابر آن را نیز باید بعنوان جریمه پرداخت نمایند.

هشتم:

مبدا احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به ارایه اظهارنامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت ارایه آن و نسبت به ما به الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از ارایه اظهارنامه خودداری نموده و یا اصولا مکلف به ارایه اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت ارایه اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می باشد.

نهم:

مدارک لازم جهت تشکیل پرونده مستغلات

- تصویر سند مالکیت و بنچاق

- تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین

- تصویر پایان کار

- تصویر صورت مجلس تفکیکی

- تصویر اسناد اجاری (رسمی- عادی)

- تصویر گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه ای بودن ملک)

- تصویر وکالتنامه در صورت مراجعه وکیل

دهم:

مدارک لازم جهت نقل و انتقال املاک (گواهی ماده ۱۸۷)

- استعلام دفاتر اسناد رسمی (با ذکر نام خریدار)

- تصویر سند مالکیت و بنچاق

- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

- تصویر پایان کار

- تصویر پروانه تخریب و نوسازی و عدم خلاف در مورد املاک در دست ساخت

- تصویر صورت مجلس تفکیکی

- تصویر اسناد اجاری (رسمی- عادی)

- تصویر گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه ای بودن)

- تصویر گواهی واریز مالیات بر ارث – تصویر وکالتنامه ( در صورت مراجعه وکیل)

- تصویر مبایعه نامه یا قولنامه در خصوص انتقال حق واگذاری محل

به نقل از سایت سازمان امورمالیاتی

نسخه قابل چاپ نسخه قابل چاپ
icon برچسب ها: , ,
  • نوشته: مدیر سایت
  • تاریخ: ۲۰ بهمن ۱۳۸۹
  • ۲۱ نظر
  • آمار : 6,517 بازدید
  • مهدی در ساعت ۵:۴۱ ب.ظ - گفته است:
    تاریخ: اردیبهشت ۱۳۹۱

    باسلام
    اینجانب یک واحد آپارتمان ۵۱ متری با وام اجاره بشرط تملیک خریداری نمودم سند بنام بانک گردید وبنده ملک مذکور را بغیر اجاره دادم حال آیا مالیات بر اجاره محل قانونا شامل این ملک میگردد یاخیر؟

    [پاسخ]

    مدیر سایت پاسخ در تاريخ اردیبهشت ۱۹م, ۱۳۹۱ ۷:۲۳ ق.ظ:

    باسلام و احترام
    بله به نظر بنده تعلق می گیرد ولی چنانچه جنابعالی در حال حاضر مستاجر و در مکانی بجز محل فوق ساکن باشید ، اجاره دریافتی و پرداختی قابل تهاتر هستند.
    در هر صورت راجع به این موضوع بیشتر پرس و جو کنید.
    موفق باشید.

    [پاسخ]

    رامین در ساعت ۱۲:۲۲ ب.ظ - گفته است:
    تاریخ: تیر ۱۳۹۱

    آیا برا اجاره دادن آپارتمان مسکونی آژانسهای املاک علاوه برکمسیون حق گرفتن مالیات بر ارزش افزوده را دارند

    [پاسخ]

    مدیر سایت پاسخ در تاريخ تیر ۱۴م, ۱۳۹۱ ۱۱:۰۷ ق.ظ:

    باسلام
    اموال غیرمنقول از جمله معافیتهای این قانون هستندولی کمیسیونی که به بنگاه دار می پردازید مشمول مالیات ارزش افزوده است.
    موفق باشید.

    [پاسخ]

    جعفرسوزنچی در ساعت ۱۱:۵۴ ق.ظ - گفته است:
    تاریخ: تیر ۱۳۹۱

    ملکی تحاری ازسال۱۳۵۲دراجاره مستاجرین میباشد۹۰متراعیان در۹مغازه اجاره ماهیانه هرمغازه ۱۰۰۰۰ریال جمعا معادل۱۰۸۰۰۰۰ریال درسال که به دلیل اختلاف انرابه صندوق ثبت واریز مینمایندازنظر دارایی برای مالیات چه حکمی دارد .ناگفته نماند هیچ ممردرامدی دیگرراهم ندارم

    [پاسخ]

    بهروز در ساعت ۹:۰۰ ق.ظ - گفته است:
    تاریخ: تیر ۱۳۹۲

    اینجانب حسابدار انجمن اسلامی دانش آموزان هستم.انجمن یک ساختمان داره که اجاره داده و با توجه به اینکه ما شخص حقوقی محسوب میشیم خواستم ببینم چه اظهارنامه ای باید پر کنیم برا مالیاتمون؟

    [پاسخ]

    علی پاسخ در تاريخ تیر ۱۵م, ۱۳۹۲ ۱۰:۳۹ ب.ظ:

    سلام
    جناب بهروز
    به اداره مالیات مربوط به خود مراجعه کنید ( نزدیک ترین اداره مالیاتی که انجمن را در آن محدوده ثبت کرده اید ) مدارک لازم را ارائه دهید اگر در زمره اشخاص حقوقی تلقی شوید ، اظهارنامه اشخاص حقوقی را تکمیل و ارسال نمائیدیعنی یکی از درآمد و دریافتی تان ناشی از اجاره می باشد و اگر خیر ، اظهارنامه مالیات بردرآمد املاک مربوط به اشخاص حقیقی را تنظیم و ارائه دهید که البته در این حالت مالکیت بصورت شرکت مدنی خواهد بود .
    خداحافظ /

    [پاسخ]

    رامین در ساعت ۸:۰۳ ق.ظ - گفته است:
    تاریخ: دی ۱۳۹۲

    با سلام
    آپارتمانی که بنام پدر اینجانب می باشد و هم اکنون من بعنوان فرزند در آن ساکنم پدرم قصد واگذاری آن را به من دارد برای انتقال قطعی آیا مشمول مالیات میگردد ؟

    [پاسخ]

    علی پاسخ در تاريخ دی ۱۵م, ۱۳۹۲ ۱۰:۲۹ ب.ظ:

    سلام آقای رامین
    بله مشمول مالیات بر انتقال موضوع ماده ۵۹ و اگر نوساز هم باشد ( یعنی دو سال از تاریخ پایان کار سپری نشده باشد ) ماده ۷۷ خواهید بود .
    موفق باشید /

    [پاسخ]

    amir در ساعت ۱:۳۷ ب.ظ - گفته است:
    تاریخ: فروردین ۱۳۹۳

    با سلام
    اینجانب منزل مسکونی ۱۰۸ متری را در دو طبقه به مرکز بهداشت اجاره داده ام و خود مستاجر می باشم -چند بار به اداره مالیات مراجهه نمودم-که من مبلغی را بعنوان اجاره پرداخت می کنم انرا از درامد منزل کسر کنید که نتیجه نداشته- اگر قانون خاصی در این خصوص هست مرا را راهنمایی کنید.

    [پاسخ]

    علی پاسخ در تاريخ فروردین ۲۲م, ۱۳۹۳ ۱۰:۱۱ ب.ظ:

    سلام ، جناب امیر
    شاید بتوانید با استناد به ماده ۵۵ قانون مالیاتهای مستقیم به خواسته تان برسید .
    موفق باشید /

    [پاسخ]

    مهدی ملکی در ساعت ۵:۵۱ ب.ظ - گفته است:
    تاریخ: اردیبهشت ۱۳۹۳

    اینجانب ملک تجاری خریده ام که سند ندارد وبا مبایعه نامه معامله شده حال جهت انتقال دراداره دارایی چکار باید بکنم وچه مدارکی لازم است

    [پاسخ]

    علی پاسخ در تاريخ اردیبهشت ۸م, ۱۳۹۳ ۹:۱۵ ب.ظ:

    با سلام
    با مراجعه به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و تنظیم و تسلیم یک نامه مبنی بر واگذاری واحد تجاری مورد نظر ضمن پیوست مدارک لازم ( تصاویر مبایعه نامه ، شناسنامه و کارت ملی متعاملین و دیگر مدارک اعلام شده توسط واحد مالیاتی ) می توانید نسبت به پرداخت مالیات و اخذ مفاصا حساب اقدام نمایید .

    [پاسخ]

    مهدی ملکی در ساعت ۹:۲۷ ق.ظ - گفته است:
    تاریخ: اردیبهشت ۱۳۹۳

    سلام ملکی تجاری که سند ندارد وهیچ پرونده مبنی برمستغلات وشغلی در دارایی ندارد اکنون که ملک رااینجانب خریدام وبخاطر اینکه پروانه کسب دارم وباید شروع بکار محل جدید رابه دارایی اعلام کنم ایا نقل وانتقال دارایی دارد باکمال تشکر

    [پاسخ]

    علی پاسخ در تاريخ اردیبهشت ۱۵م, ۱۳۹۳ ۱۱:۵۸ ق.ظ:

    سلام
    اولا” ؛ فقط شروع بکار را اعلام می کنی و در موعد مقرر اظهارنامه مالیاتی را تسلیم نمائید .
    دوما” ؛ بستگی به اسناد و مدارک تنظیمی دارد ، چنانچه خریدار متعهد پرداخت هزینه ها باشد اداره امور مالیاتی می تواند از خریدار نیز مالیات مورد نظر را مطالبه نماید .

    [پاسخ]

    ilam98 در ساعت ۳:۴۹ ب.ظ - گفته است:
    تاریخ: اردیبهشت ۱۳۹۳

    با سلام. پدرم در زمانی که در قید حیات بودند یک باب خانه بصورت قولنامه ای فروختند و تا زمان فوت پدرم خریدار برای انتقال سند رسمی اقدام نکردند و الان بعد دو سال که پدرم فوت شده اند برای انتقال سند مراجعه کرده اند و این انتقال شامل مالیات بر ارث میشود الان تکلیف این مالیات که بخاطر دیر اقدام کردن خریدار بوده بر عهده کیست؟سپاسگذارم

    [پاسخ]

    مدیر سایت پاسخ در تاريخ اردیبهشت ۱۳م, ۱۳۹۳ ۱۱:۱۴ ب.ظ:

    باسلام واحترام
    البته نرخهای محاسبه دراین دوحالت متفاوت است ولی به هرحال موقع انتقال سند هم مالیات انتقال اخذ میشود.
    پیشنهاد میکنم به قولنامه مراجعه و ببینید مالیات نقل و انتقال بعهده چه کسی بوده است؟
    ضمنابایک وکیل هم مشورت کنید.

    [پاسخ]

    دل آرام احمدی در ساعت ۹:۳۵ ب.ظ - گفته است:
    تاریخ: خرداد ۱۳۹۳

    با سلام
    نحوه محاسبه مالیات بر ارث آپارتمانی که در اجاره میباشد به چه صورت است
    با تشکر

    [پاسخ]

    مدیر سایت پاسخ در تاريخ خرداد ۲۶م, ۱۳۹۳ ۶:۳۹ ب.ظ:

    باسلام و احترام
    دوبحث متفاوت مطرح است.
    ۱- وراث به عنوان موجر
    ۲- وراث به عنوان مالک و به منظور تصاحب یافروش
    درقسمت اول شما می بایست به عنوان موجر با ارسال اظهارنامه اجاره ، مالیات دوره عملکرد۱۳۹۲ را بپردازید.
    در حالت دوم اگر مایملک متوفی همین یک قلم باشد ، بعد ازارزش گذاری وکسر معافیت ، مطابق ماده ۱۷لغایت ۴۳ قانون مالیاتها محاسبه ووصول خواهد شد.

    [پاسخ]

    حسن در ساعت ۶:۲۵ ب.ظ - گفته است:
    تاریخ: خرداد ۱۳۹۳

    با سلام.من این قانون هارو خوندم و گیج شدم.لطفا بفرمایید:۱-اگر یک آپارتمان ۹۰ متری را اجاره دهیم،مشمول پرداخت مالیت می شود یا نه؟(با توجه به معافیت ها)
    ۲-مالیات بر اجاره به کد رهگیری که هنگام تنظیم اجاره نامه در مشاور املاک دریافت می کنیم،ربط دارد؟یعنی اگر کد رهگیری بگیریم یا نگیریم چه تاثیری در پرداخت مالیات بر اجاره دارد؟

    [پاسخ]

    علی پاسخ در تاريخ تیر ۱م, ۱۳۹۳ ۱۰:۴۸ ب.ظ:

    سلام ، آقای حسن
    ۱ – اگر برای سکونت اجاره داده باشی و برای سکونت مورد استفاده قرار گیرد ، خیر مشمول پرداخت مالیات نخواهد بود .
    ۲ – خیر ، ربطی ندارد .
    موفق باشی /

    [پاسخ]

    ارسال نظر

    نام:

    ایمیل:

    وب سایت:

    متن و پیام شما: