شارژ لاکچری نشینان
نرگس رزبان –کارشناس بازار مسکن
به موجب بند ۲ الحاقی تبصره ۶ لایحه بودجه سال ۱۳۹۹، واحدهای مسکونی گرانقیمت مشمول مالیات سالانه شده‌اند. مطابق با مفاد تبصره مذکور واحدهای مسکونی با ارزش بالای ۱۰ میلیارد تومان مشمول مالیات سالانه به نرخ‌هایی مطابق مندرجات جدول ۱ خواهند شد.بر این اساس مالیات متعلقه به یک واحد مسکونی برای چند نمونه ملک فرضی (در صورت اجرای این قانون) به شرح جدول شماره ۲ خواهد بود.
با توجه به اینکه ایران کشوری است که اغلب نرخ‌های بالای تورم را تجربه می‌کند، وضع مالیات‌های مبتنی بر پایه دارایی همواره با مخالفان و موافقان متعددی همراه و دیدگاه‌ها و نظرات هر دو گروه در این زمینه قابل تامل بوده است. بروز تورم دو رقمی و در برخی سال‌ها فزاینده، پدیده‌ای است که به‌رغم افزایش اسمی قیمت دارایی‌ها، افزایش واقعی ثروت را (مگر در شرایط و گروه‌های خاص) به دنبال نداشته است و در عوض با ایجاد شکاف قابل ملاحظه در قیمت اسمی دارایی‌ها، منجر به فزونی فاصله طبقاتی و ایجاد شکاف بین گروه‌های مختلف درآمدی شده است. مالیات بر املاک گرانقیمت در زمره مواردی است که نظرات متعدد و بعضاً موافق و مخالف بسیاری را به دنبال داشته است. در باب مالیات بر املاک گرانقیمت وفق پیشنهاد بودجه ۹۹ و مزایا و معایب آن چند نکته حائز اهمیت است که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
مالیات بر املاک گرانقیمت چیست؟
مالیات پیشنهاد شده در بودجه سال ۱۳۹۹ در واقع مالیات بر املاک گرانقیمت است که در برخی کشورها مسبوق به سابقه است. مالیات بر املاک گرانقیمت در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف بر حسب ارزش سند اخذ می‌شود.بدیهی است افرادی که در واحدهای مسکونی گران قیمت که اغلب دارای متراژ بالا هستند، سکونت دارند، به‌صورت خودکار بخش زیادی از یارانه‌های دولت (یارانه انرژی به منظور تهویه، گرمایش و سرمایش) و خدمات شهری را به خود اختصاص می‌دهند که در مقایسه با سهم سایر خانوارها قابل ملاحظه است. طبیعی است که در چنین مواردی فرد باید هزینه استفاده بالاتر از میانگین خدمات شهری را بپردازد.به منظور وضع این مالیات می توان املاک را در محدوده‌های قیمتی مشخص طبقه‌بندی کرد و سپس برای محدوده‌های قیمتی بالاتر، نرخ مالیاتی بیشتری در نظر گرفت. بدیهی است تمامی املاک موجود در کشور که از یک محدوده قیمتی خاص پایین‌تر باشند مشمول معافیت خواهند بود.
اهم مزایای مالیات بر املاک گرانقیمت
مالیات بر خرید املاک گرانقیمت عمدتا کارکردهای تخصیصی مالیات را محقق می‌سازد اما نقش چندانی در مولفه‌های اصلی بازار مسکن ایفا نمی‌کند.کارکردهای تخصیصی و توزیعی این نوع مالیات، غالب است و می‌تواند در کنترل شکاف طبقاتی موثر واقع شود.با توجه به عدم شفافیت درآمد افراد در ایران و در نتیجه عدم اخذ مالیات درآمدی بهینه و کارآمد، نقص مالیات بر درآمد افراد ثروتمند با وضع پایه مالیاتی حاضر تا حدودی پوشش داده می‌شود.
اهم معایب و ملاحظات
اخذ این نوع مالیات با تغییر رویکرد از مالیات بر دارایی به مالیات بر درآمد تطابق ندارد. البته شایان توجه است که اخذ مالیات بر درآمد در ایران نواقص و مشکلات فراوانی دارد که صرفا درصد ناچیزی از اهداف موردنظر را پوشش می‌دهد.حد قیمتی در نظر گرفته شده برای املاک مشمول مالیات، به گونه‌ای انتخاب شده که صرفا تعداد کمی از املاک را شامل می‌شود. به‌عنوان مثال حتی در شهر تهران که از بالاترین قیمت مسکن در سطح شهرهای کشور برخوردار است، تنها حدود ۵/ ۳ درصد از املاک، بالای ۱۰ میلیارد تومان ارزش دارند. طبیعتاً در سایر مناطق کشور این عدد بسیار پایین‌تر است. بنابراین دامنه شمول این پایه مالیات و درآمد حاصل از آن قابل توجه نخواهد بود.
اجرای این نوع پایه مالیاتی مستلزم فراهم بودن زیرساخت‌های فناوری اطلاعات و وجود سامانه‌های اطلاعاتی است که امکان شناسایی املاک مشمول و تمیز موارد استثنا را داشته باشد. در‌حالی‌که بانک‌های اطلاعاتی موجود در کشور در حال حاضر فاقد چنین امکانی هستند و بررسی تجربه تلاش‌های پیشین برای راه‌اندازی سامانه‌ها و تکمیل زیرساخت‌های اطلاعاتی حاکی از آن است که فراهم کردن این امکان در کوتاه‌مدت امری تقریباً غیرممکن است.تعیین قیمت املاک، خود محل ابهام است. مسکن یک کالای کاملا ناهمگن و قیمت‌گذاری در آن دشوار است. در این راستا استفاده از مشاورین املاک برای تعیین قیمت واحدهای مشمول مالیات به دلیل وجود تعارض منافع دولت و مالک نمی‌تواند مطلوب باشد.با توجه به نقص و فقدان سامانه‌های اطلاعات و دشواری مبتلابه ارزش‌گذاری املاک، شناسایی و اخذ این نوع مالیات برای دولت واجد هزینه زیادی خواهد بود.تدوین آیین‌نامه و ضوابط مربوط به شناسایی و قیمت‌گذاری املاک فرآیندی زمانبر است که با توجه به یک‌ساله بودن قوانین بودجه و فوریت زمانی آن، امکان عملیاتی شدن ضابطه حاضر را با ابهام مواجه می‌کند.
نکته قابل توجه دیگر این است که در شرایط وجود تورم در اقتصاد کشور، ارزش اسمی و واقعی دارایی‌ها مرتبا از یکدیگر فاصله گرفته و ارزیابی ارزش املاک براساس یک معیار ثابت از ارزش اسمی در سنوات مختلف می‌تواند موجب دور شدن از عدالت مالیاتی شود. لذا ضوابط حاکم بر اجرای این نوع مالیات از جمله نرخ، دامنه شمول، نحوه قیمت‌گذاری، اجرا و… باید قابلیت انعطاف داشته و به اقتضای شرایط اقتصاد کشور و بازار مسکن قابل تغییر باشد.بدیهی است تدوین هر ضابطه اقتصادی از جمله اعمال پایه‌های مالیاتی جدید مستلزم بررسی ملاحظات اقتصادی و اجتماعی خاص هر کشور در راستای حداکثر‌سازی منافع اقتصادی و اجتماعی عامه جامعه است که اخذ مالیات از املاک گرانقیمت نیز از آن مبرا نبوده و چنانچه بتوان اشکالات آن را در تطابق با ملاحظات اقتصادی و اجتماعی مرتفع کرد، می‌تواند نقش نسبی و حداقلی در تحقق برخی کارکردهای مالیاتی ایفا کند.
