«ماليات بر عايدي سرمايه» راهكار كنترل مسكن
مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در آستانه شروع معاملات تابستاني در بازار مسكن و در حالي كه اوضاع اين بازار از هم اكنون در تقابل با تقاضاي مصرفي قرار گرفته است، اجراي راهكار فراموش شده براي كنترل قيمت مسكن را به دولت پيشنهاد كرد.
.
اين مركز با اشاره به اينكه در بسياري از كشورها به خصوص كشورهاي پيشرفته براي كنترل سوداگري مسكن از ابزار «ماليات بر عايدي سرمايه» استفاده ميشود اعلام كرد: اين ماليات ميتواند به شكل اخذ ماليات از خانههاي دوم و بيشتر افراد، به اجرا در بيايد تا در وضعيت كنوني بازار مسكن كه شرايط خاص بر آن حاكم شده است، مبادلات ملكي افراد تنظيم و تحت كنترل قرار گيرد.
.
متن كامل گزارش مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت به شرح زير است:
.
در بیست و دومین همایش سیاستهای پولی و ارزی کشور سخنانی از سوی ریاست کل بانک مرکزی و وزیر اقتصاد مطرح شد که در واقع بیانگر تشخیص درست مساله از سوی مسوولان دو نهاد اصلی متولی اقتصاد کشور بود، اما مشاهدات عینی نشان دهنده تعارض یا حداقل تنافی سیاستهای اجرایی و تدوینی مالی با این سخنان است.
.
رييس كل بانك مركزي در این همایش با تاکید بر عواملی نظیر بحران اقتصادی آمریکا و اروپا و نیز کاهش نرخ سود بانکی(۱) بر خروج منابع از بانکها و گسیل آن به بازار ارز و طلا(۲) صراحتا بیان داشت «سیاستهای پولی تنها راهگشای مشکلات نیست، بلکه سیاستهای مالی و همچنین بازار سرمایه باید در کنار بازار پول سیاستگذاری شود.» با توجه به اثرات بحران اقتصاد جهانی بر بازار کشور و همافزایی آن با تاثیرات تحریم و نیز ناکارآمدی سیاستهای پولی صرف در تنظیم بازار، لزوم توجه هر چه بیشتر به سیاستهای مالی بیش از پیش احساس میشود. در واقع برای حمایت از تولید کننده در شرایطی که کاهش نرخ سود، اثر تورمی در حجم نقدینگی و به تبع آن در افزایش قیمتها دارد لازم است سرمایههای سرگردان و نیز سرمایههای خروجی بانکها ـ ناشی از کاهش سود بانکی ـ به مسیر صحیح هدایت شوند.
.
با توجه به اینکه بازار سرمایه به دو بخش مولد و غیرمولد(۳) تقسیم میشود، باید سیاستهایی اتخاذ كرد تا سرمایهها به سمت بخش مولد هدایت شود. لازمه این امر کاهش سود سرمایهگذاری در بازارهای موازی بخش توليد و مولد است. اگر سود حاصل از سرمایهگذاری در بازارهای موازی کمتر از سود ناشی از سرمایهگذاری در بخش تولید باشد بدیهی است که سرمایههای سرگردان به این سمت حرکت خواهند كرد.
.
یکی از راهکارهای کاهش سود بازارهای موازی اخذ مالیات، خاصه مالیات بر عايدي سرمایه(CGT)(4) است. با اتخاذ اين ماليات درصدي از ما به التفاوت افزايش قيمت سهام، مسكن و زمين و… توسط دولت در قالب ماليات دريافت ميشود. بنابراين با افزايش هزينه سرمايه گذاري در بخشهاي غيرمولد، جذابيت سرمایهگذاری در این بازارهای موازی کاهش ميیابد. (۵)
.
به طور مثال در حوزه مسکن– به عنوان یکی از سودآورترین بازارهای موازی- این نوع مالیات در شکل «مالیات بر خانههای دوم و بیشتر» جهت کنترل سوداگری و نیز جلوگیری از شکست بازار سالها است که در بسیاری از کشورهای دنیا اخذ ميشود؛ اما متاسفانه جای آن در بسته مالیاتی کشور بهرغم ۵۰ سال سیاستگذاری در بخش زمین و مسکن خالی است.
.
در اكثر كشورهاي دنيا به ویژه کشورهای پیشرفته، ماليات بر عايدي سرمايه (CGT) ازصاحبان سرمايه اخذ ميشود. به طور مثال دركره جنوبي در سالهاي ۲۰۰۳ تا ۲۰۰۴ ميلادي تقاضا در بخش مسكن تقريبا ساكن و ثابت باقي ماند. اما با شروع سال ۲۰۰۵ ميلادي تقاضا در بخش مسكن به شدت افزايش يافت كه منجر به افزايش قيمت مسكن شد.(۶) يكي از اقداماتي كه دولت كره جنوبي به منظور كنترل سوداگري بخش مسكن به انجام رساند وضع نرخ سنگين ماليات ۵۵ درصدي بر سود ناشي از فروش خانههاي دوم بوده است.
.
در ایالات متحده نیز، ايالتهاي مختلفي (با معاف کردن ملك اول و مسكوني افراد (۷)) به اخذ این نوع مالیات میپردازند. ايالت نيوجرسي آمريكا از اين نمونه است.
در اين ايالت مسكن مصرفي و اول افراد مجرد تا رقم ۲۵۰۰۰۰ دلار و مسکن مصرفی و اول افراد متاهل تا رقم ۵۰۰۰۰۰ دلار از ماليات بردرآمد ايالتي و فدرال معاف است. كه در اين ايالت اگر مالك صاحب بيش از يك خانه باشد، تنها ملك اصلي وي معاف از ماليات است.
.
در فرانسه هم مانند ديگر كشورهاCGT، برنقل و انتقال املاك وضع ميشود. در صورتي كه مودي مالياتي ساكن فرانسه باشد، درصدCGT معادل ۲۷ درصد است؛ در غير اين صورت نرخ مالياتي معادل ۱۶ درصد خواهد بود. در اين كشور نيز مالكاني كه در فرانسه زندگي ميكنند ملك اولشان از ماليات معاف است.
.
در پایان ذکر این نکته لازم است که CGT بر تمامی سرمایهها اعمال میشود، اما به دلیل شرایط خاص مسکن، که توانایی تنظیم بازار در هنگام افزایش تقاضا با افزایش عرضه به دلیل غیر قابل تجارت بودن این کالا وجود ندارد، در لزوم توجه به این نوع مالیات و قرار دادن آن در بسته مالیاتی وزارت اقتصاد ضرورت بیشتری احساس میشود تا نه تنها در حرف بلکه در عمل نیز اقتصاد کشور شاهد توجه به سیاستهای مالیاتی باشد.
.
۱– افزایش نرخ سود سپرده بانکی از آنجایی که در عمل همراه با افزایش نرخ سود تسهیلات اعطایی به تولیدکنندگان است -در غیر این صورت بانکها ورشکسته میشوند- باعث بالا رفتن هزینه تولید و افزایش نرخ تورم در عمل میشود. اما کاهش آن به میزانی که موجب تثبیت نرخ سود بانکی کمتر از نرخ تورم شود نیز باعث خروج سرمایه از بانکها و افزایش حجم نقدینگی در بازار شده که خود باعث افزایش نرخ تورم میشود که بیانگر یک سیکل معیوب در اقتصاد کشور است.
.
۲- بازارهای ارز و طلا جزئی از بازارهای موازی با تولید هستند. بازارهای موازی از قبیل مسکن، بورس، ارز و طلا به دلیل برتری در سود حاصل از سرمایهگذاری در آنها نسبت به بازارهای تولید، باعث جذب سرمایههای سرگردان و در مواردی سرمایههای تولیدی میشود بدون اینکه در عمل تولید یا خدمتی ارائه کنند.
.
۳- بازارهای موازی
.
۴- Capital Gain Tax. این مالیات، بر افزایش ارزش مازاد که ناشی از کار و تولید نبوده و صرفا به دلیل شرایط بازار و زیرساختهای عمومی به دست میآید اعمال میشود و متفاوت از افزایش ارزش افزوده که ناشی از کار و تولید است میباشد.
.
۵- لازم به ذکر است اين ماليات در هنگام نقلوانتقال سرمايه موردنظر اعم از زمين، مسكن، سهام، اوراق قرضه، فلزات گرانبها و مانندآن اخذ ميشود.
.
۶- شرایطی مشابه بازار مسکن در ایران در سالهای ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶.
.
۷- به دلیل جلوگیری از آسیبدیدگی صنعت ساخت مسکن و نیز توجه به این نکته که مسکن به عنوان کالای مصرفی از نیازهای ضروری خانوار است.
.
منبع : دنياي اقتصاد
.
