نکات مهم مالیاتی در خصوص قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
یکی از روشهایی که این قانون برای تسهیل در این موضوع ایجاد کرده است حذف موانع پیش روی صدور اسناد است.
یکی از این موانع لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (187) قانون مالیاتهای مستقیم و اتلاف زمانهایی است که برای متقاضی اسناد رسمی اتفاق میافتاد.
️ این قانون صراحتاً لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (187) را منتفی و منسوخ اعلام کرده است.
️ به عبارت دیگر به موجب این قانون و از تاریخ 1403/4/2 سازمان امور مالیاتی هنگام، امکان صدور گواهی ماده (187) قانون مالیاتهای مستقیم و اخذ بدهیهای مالیاتی که مربوط به ملک مورد معامله است را ندارد و کسی که درخواست نقل و انتقال ملک خود را دارد با مراجعه صرف به دفاتر اسناد رسمی، تمام مالیات متعلق او محاسبه و به او اعلام میشود و فرد در همان دفترخانه آن را پرداخت میکند.
مالیات متعلق هم مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی موضوع ماده (64) قانون مالیاتهای مستقیم به نرخ 5 درصد و همچنین مالیات حق واگذاری محل به نرخ 2 درصد از مأخذ همان وجوه اعلامی از طرف مؤدی حین انجام نقل و انتقال است. همچنین جهت تسهیل محاسبات مالیاتی و پرداخت چنانچه این میزان کمتر از 25 برابر ارزش معاملاتی باشد همان 25 برابر به عنوان مأخذ به حساب میآید.
️ پس از طراحی این سازوکار به موجب قانون، سازمان امور مالیاتی بخشنامهای به شماره 63002 در تاریخ 1403/8/26 تحت عنوان نحوه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر کرد که با توجه به اهمیت این بخشنامه و نوآوریهایی که به همراه داشته است بررسی آن ضروری است.
️ در خصوص بخشنامه فوق مدیرکل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور میگوید:
ایجاد یکسری فرایندها به منظور به حداقل رساندن احتمال اختلاف میان ممیز با مؤدی از ویژگیهای مهم این بخشنامه است.
️ به عنوان نمونه مطابق تبصره (1) بند (1) این بخشنامه اخذ مالیات حق واگذاری محل صرفاً از اراضیای ممکن است که کاربری آنها اداری یا تجاری باشد. این موضوع میتواند منشأ اختلاف بین ممیز و مؤدی باشد. بدین صورت که ممکن است مرجع تشخیص دهنده این کاربریها مورد اختلاف این دو قرار بگیرد. لذا در این بخشنامه مراجعی که ذیصلاح هستند برای تعیین نوع کاربری این املاک به صورت شفاف مشخص شده اند.
اما در عین حال این بخشنامه شرایط خاصی را نیز پیشبینی کرده است که براساس آن ممکن است یک مرجع تشخیص دهنده برای نوع کاربری اراضی از قلم افتاده باشد. در این حالت و به منظور عدم ایجاد چالش میان مؤدی و ممیز مالیاتی، مطابق بخشنامه سازمان، استعلام لازم در این خصوص از ستاد سازمان صورت خواهد گرفت و سازمان امور مالیاتی بررسی و اعلام نظر نهایی خواهد کرد.
️ وی به سازوکار دیگری در بخشنامه اشاره میکند که مطابق آن اخذ مالیات ناحق از مؤدی امکان پذیر نیست. به گفته او ممکن است بعد از اینکه شخص به دفترخانه رفت اسناد و مدارکی به دست سازمان امور مالیاتی برسد مبنی بر اینکه شخص مذکور میبایست مالیات بیشتری پرداخت کند. در این شرایط تنها به موجب رأی صریح و قطعی مراجع قضایی و یا اقرار، اعلام و ابراز کتبی و صریح مؤدی مبنی بر اینکه وجوه بیشتری بابت نقل و انتقال ملک دریافت کرده است امکان مطالبه مالیات بیشتر وجود دارد.
️ اما نکته بعدی که در این بخشنامه قابل ذکر است کم شدن تکالیف، اقدامات و زحماتی است که برای مؤدیان مالیاتی قابل تصور بود. به طور مثال چنانچه مؤدی ادعای معافیت و یا عدم شمول نسبت به پرداخت این نوع مالیات را داشته باشد نیاز به مراجعه او به ادارات مالیاتی و پیگیری او از آن مراجع نیست و به دفترخانهها اعلام شده تا براساس فرایند سیستمی موجود، موضوع مذکور را به طور مستقیم از سازمان امور مالیاتی استعلام نمایند. سازمان هم موظف است جواب استعلام مذکور را ظرف مدت 20 روز به دفترخانه اعلام نماید تا مؤدی نیاز به پیگیری مجدد و مراجعه مکرر به ادارات مالیاتی نداشته باشد.
️ موضوع دیگر، عدم نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه براساس این بخشنامه است. در این راستا در بند (5) این بخشنامه آمده است چنانچه مؤدی براساس ماده (4) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مالیاتهای مذکور را پرداخت نماید دیگر نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه موضوع ماده (80) قانون مالیاتهای مستقیم را ندارد.