مستاجرانی که سرقفلی مغازه خریده اند، در مقابل مالک چه کنند؟

بحث سرقفلی همواره مورد اعتراض مستاجرانی بوده که بعضا با پرداخت هزینه سنگینی، سرقفلی یا حق کسب و کار در یک ملک استیجاری را خریده اند. آنها نگرانند مالک حکم تخلیه شان را بگیرد.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، اختلافات زیادی در بازار به خاطر ملک های تجاری که دارای سرقفلی هستند، بروز کرده. دلیل اصلی آن، تغییر مکرر قانون و همچنین ورود عرف به حیطه قانون است که باعث شده در بسیاری از موارد مالک و مستاجر در رنج بیفتند و بعضا اختلافات خود را به جای ریش سفیدی در دادگاه پیگیری کنند.
بحث سرقفلی یکی از موضوعاتی است که به خاطر پیچیدگی قوانین موجود درباره آن، در بدو امر تخصصی به نظر می رسد. البته برخی از مستاجران از اینکه سرقفلی مغازه ای را خریده اند پشیمانند و می گویند هر آن انتظار دارند از مغازه، اخراجشان کنند.

صمد طلوعی ازتهران یکی از این مستاجران است که در سرویس مشکلات مردم کامنت گذاشته:خواهشا این قوای محترم سه گانه یه فکری برااین ملکهای سرقفلی بکنند واقعا مالکین همجوره مستاجرین را اذیت میکنند یکبار فروختند تااخر عمرشان خریدارراسرکیسه خود میکنند حرفی میزنی درخواست تخلیه ازدادگاه میکنند.لطفابررسی کنید متشکرم

توضیحاتی درباره سرقفلی:
سرقفلی امروزه در بازار به دو شکل دیده می شود: سرقفلی مغازه هایی که از حق کسب و پیشه حاصل شده که مربوط به اجاره های قبل از سال ۷۶ است و سرقفلی واقعی که مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری کرده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد.
بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات ، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند «بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد».

مالکان سرقفلی این نوع مغازه ها (مستاجران) باید بدانند:
باید ببینند سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .
خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.
ضمنا باید ببیند یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

اینجا سئوال مطرح می شود که اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود؟

تکالیف مالک جدید در برابر مستاجر

۱-کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.
۲-مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.
۳-مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

(برای تنظیم این گزارش از مقاله مهدی زینالی درباره حقوق سرقفلی استفاده شده است)