نرم افزارحسابداری صدگان

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چه تاثیری بر دلالان ملک دارد؟

0 160

حسابداراپ

شیما وفادارنیا – وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه

پس از انتظاری طولانی و بحث و گفتگوهای بسیار، در نهایت «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در تاریخ ۱۳/۳/۱۴۰۳ ابلاغ شد.

این قانون از جهات مختلف قابل بررسی است. در کنار نقاط قوت، نواقص ناشی از ضعف دقت در مبانی حقوق نیز در این قانون به چشم می‌خورد. یکی از ویژگی‌های این قانون، ایجاد تغییرات بنیادی در خصوص وظایف و اختیارات و البته وضعیت اقتصادی دلالان معاملات ملک است. محدود نمودن دلالان معاملات ملک در انعقاد قراردادها و نیز محدود کردن حق الزحمه آنان از جمله این موارد است.

ماده ۲ قانون در راستای حکم ماده ۱، دفاتر اسناد رسمی را مکلف می‌نماید به درخواست اشخاص، کلیه اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی در خصوص اموال غیر منقول را تنظیم و ثبت نماید.

ماده ۲ قانون مقرر می‌دارد: « دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی (۱۳۹۴/۴/۳۱) ارزش معاملاتی می باشد.»

این ماده در کنار ماده ۳ قانون و تبصره ۳ آن، این امر را خاطر نشان می‌کند که تنظیم قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول با هر عنوان غیر از استثنائات مندرج در ماده یک قانون، صرفا توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد و اشخاص دیگر از جمله دلالان معاملات ملکی، حق تنظیم این قراردادها را نخواهند داشت و در صورت تخلف، طبق ماده ۱۱ قانون، به مجازات‌های مندرج در ماده محکوم خواهند شد.

پندار سیستم

 طبق مفاد ماده ۳، دلالان معاملات املاک صرفا حق و تکلیف به ثبت پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک را خواهند داشت.

ماده ۳ قانون مقرر می‌دارد: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین نامه ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»

طبق تبصره ۳ ماده ۳ قانون: «انجام هرگونه عمل حقوقی فی مابین متعاملین صرفاً در چارچوب مفاد ماده (۱) این قانون معتبر است.»

آنچه در این قسمت قابل تامل به نظر می‌رسد، تکلیف دلالان معاملات املاک به تنظیم پیش نویس پس از مذاکرات مقدماتی است. همانطور که از معنای کلمه «پیش نویس» به ذهن متبادر می‌گردد، آنچه تا این مرحله انجام پذیرفته است، هیچ گونه تعهدی برای طرفین ایجاد نخواهد کرد و چنانچه پس از تنظیم پیش نویس و درج آن در سامانه، هر یک از طرفین از حضور در دفاتر اسناد رسمی امتناع ورزد، طرف دیگر امکان قانونی جهت الزام وی و یا دریافت خسارات ناشی از عدم انعقاد قرارداد از جمله هزینه‌های دلالان معاملات ملکی را نخواهد داشت.

لازم به ذکر است دلالان معاملات املاک طبق ماده ۲ و ۳ و ۱۱ قانون، حق تنظیم تعهد به بیع را نیز نداشته و لذا امکان درج ضمانت اجرا برای انصراف هر یک از طرفین نسبت به حضور در دفاتر و انعقاد عقد نیز وجود ندارد.

عدم توجه قانونگذار به عواقب ناشی از این امر به طور قطع منجر به بروز مشکلات عملی می‌گردد.  در قسمت دوم به یکی دیگر از محدودیت‌های مقرر در قانون یعنی، محدود نمودن حق الزحمه دلالان معاملات املاک و تأثیر آن بر عرف معاملات پرداخته می‌شود.

محل تبلیغ شما

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.