حسابان وب

ریشه‌‌های بحران ساختاری

0 240

هوفر

غلامرضا سلامی صاحب‌نظر ارشد بازار مسکن

بازار مسکن و ساختمان از ابتدای سال ۱۴۰۰ با یک تحول و تفاوت مهم نسبت به سال گذشته آغاز به‌کار کرد.

گزارش رسمی بانک‌مرکزی در دو ماه ابتدایی سال‌جاری نشان از افت ماهانه میانگین قیمت مسکن دارد، طوری که برخلاف عمده ماه‌های سال گذشته، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران طی دو ماه فروردین و اردیبهشت، منفی ثبت شد و میانگین قیمت مسکن دو کانال نسبت به پایان سال گذشته عقب‌نشینی کرد. حال این سوال مهم پیش‌روی تمامی متقاضیان و فعالان بازار مسکن وجود دارد که آیا روند منفی تورم ماهانه مسکن ادامه‌دار خواهد بود و اگر بنا باشد شرایط ثبات و پایداری قیمت در بازار مسکن به‌وجود آید، چه شروطی لازم است.

برای پاسخ به این سوال مهم در ابتدا نیاز است دلایل رشد منفی تورم ماهانه مسکن موردتوجه قرار گیرد. به نظر می‌رسد دو عامل می‌تواند در کاهش قیمت مسکن طی دو ماه ابتدایی سال‌جاری نقش داشته باشد. عامل نخست می‌تواند ناشی از رکود باشد؛ یعنی به‌دنبال رکود به‌وجود آمده در بخش‌های مختلف، بازار مسکن نیز به لحاظ قیمتی با رکود در حوزه قیمتی مواجه شده است. در این صورت باید به این نکته توجه کرد که تورم ماهانه منفی در بازار مسکن نمی‌تواند خبر چندان خوشایندی برای این بازار در یک بازه زمانی میان‌مدت یا بلند‌مدت باشد،‌ چراکه ممکن است در کوتاه‌مدت این رکود منجربه کاهش میانگین قیمت در بازار مسکن شود.

اما در بلندمدت سایه یک رکود سنگین بر صنعت ساختمان سنگینی خواهد کرد که به احتمال زیاد تا چند سال ادامه‌دار خواهد بود و به تدریج آثار آن نه‌تنها بر بخش مسکن، بلکه در تمامی حوزه‌های اقتصادی نمایان خواهد شد. عامل دیگر‌ ممکن است به‌دلیل رشد بیش از اندازه میانگین قیمت مسکن در برخی مناطق شهری همچون برخی مناطق شهر تهران باشد که اکنون پس از مدتی درحال تعدیل است.

اما در این خصوص نیز اگر بنا باشد میانگین قیمت مسکن در مقطع کنونی را با نرخ دلار یا تورم عمومی در یک بازه ۱۰ ساله مقایسه کنیم متوجه خواهیم شد، میانگین قیمت مسکن رشد چندانی نداشته است، بنابراین اگر این انتظار وجود دارد که با وجود روند صعودی نرخ دلار یا تورم عمومی، میانگین قیمت مسکن کاهش پیدا کند، نمی‌تواند چندان یک انتظار منطقی و اقتصادی باشد.

در مجموع اگرچه کاهش میانگین قیمت مسکن و ثبت تورم ماهانه مسکن در یک روند نزولی می‌تواند خبر خوشایندی برای متقاضیان مصرفی و افرادی که به‌دنبال سرپناه هستند باشد، اما به‌طور قطع برای سایر بخش‌های اقتصادی، سایه‌اندازی رکود بر این بخش چندان خوشایند نیست.

حسابان وب

حال برای پاسخ به بخش دوم سوال، یعنی شرایط لازم برای دست‌یابی بخش مسکن به پایداری نیاز است تا به شکل ریشه‌ای به این موضوع نگاه شود. آنچه همواره طی دهه‌های گذشته در بررسی چالش‌ها و مشکلات بخش، مورد غفلت واقع شده این نکته است که مساله مسکن در ایران، یک مساله ساختاری است.

در واقع یکی از مهم‌ترین دلایلی که موجب شد از دهه ۴۰ به بعد، همراه با رشد اقتصادی، جمعیت زیادی به سمت مناطق شهری به‌ویژه کلان‌شهرها مهاجرت کنند و به‌دنبال آن از یک‌سو تعادل میان عرضه و تقاضا برهم خورد و از سوی دیگر پدیده حاشیه‌نشینی و آلونک‌نشینی در حومه بسیاری از شهرها شکل گرفت آن است که در کنار توسعه از مساله آمایش سرزمین غفلت شد.

به تعبیر دیگر طی دهه‌های گذشته، مساله توزیع متوزان و نسبی جمعیت میان مناطق مختلف کشور مورد توجه قرار نگرفت و تحت‌تاثیر همین موضوع، هم اکنون تراکم جمعیت در برخی مناطق شهری کمتر از پنج و در برخی مناطق دیگر بیش از ۵۰۰ نفر است. نکته مهم این است که نبود توازن میان توزیع جمعیتی نه‌تنها مشکلات عدیده‌ای را در بخش مسکن به‌وجود آورده، بلکه چالش‌های دیگری در سایر حوزه‌ها همچون مسائل محیط‌زیستی و کاهش کیفیت زندگی را باعث شده است.

از این‌رو به نظر می‌رسد دولت برای دستیابی به یک راهکار اساسی در بخش مسکن نیاز است تا برخلاف تمامی دهه‌های گذشته، از به‌کارگیری یک راهکار کوتاه‌مدت که نمی‌تواند چالش این بخش را به صورت ریشه‌ای حل کند، صرف‌نظر کند. از جمله این راهکارها که به طورقطع در کوتاه‌مدت قابلیت اجرا و اثربخشی ندارد، معکوس شدن روند مهاجرت به شهرهای بزرگ است. به‌عنوان مثال بخش زیادی از مناطق مسکونی سواحل جنوبی ایران از طریق سرمایه‌گذاری‌های مناسب زیرساختی می‌تواند محل مناسبی برای مهاجرت جمعیت جدید و برقراری توازن جمعیتی باشد. البته مهم آن است که برای اجرای چنین راهکاری به طور قطع به هماهنگی میان دستگاهی نیاز است تا از طریق آن تولید، اشتغال، درآمدزایی و پس از آن حل مشکل بخش مسکن اتفاق افتد. در مرحله دیگر دولت برای ایجاد عرضه و تقاضا باید به روشی غیر از روش‌های پیشین اجرا شده در دولت‌های‌ گذشته رجوع کند.

طی دو دهه گذشته، عمده سیاستگذاری انجام شده برای حل معضل بخش مسکن، به شکل خانه‌سازی‌دولت نمود پیدا کرده است، این درحالی است که تجربه تمامی این سال‌ها نشان داده است که ساخت شهرهای جدید، شهرک‌های مسکونی و… بدون اتخاذ تدابیر مناسب برای تامین امکانات و تجهیزات زیرساختی نمی‌تواند معضل کمبود مسکن را رفع کند‌ چراکه اگر اجرای چنین طرح‌هایی نتیجه‌بخش بود اکنون پس از چندسال از اجری طرح مسکن مهر و آغاز خانه‌سازی دولتی در قالب مسکن ملی باید مشکل بخش مسکن تاحدود زیادی مرتفع شده بود اما شواهد و آمارهای رسمی نشان می‌‌دهد، چنین نتیجه‌ای محقق نشده است.

از جمله خدمات و امکانات زیربنایی موردنیاز و ضروری برای شهرهای جدید و شهرک‌های مسکونی حمل‌ونقل سریع و ارزان به شهر مادر، خدمات آموزشی، ورزشی، فرهنگی و ورزشی و همچنین تامین امنیت در این محل‌ها است، بنابراین نیاز است اگر دولت بنا دارد همچنان در این مسیر قدم بردارد، برای تامین این خدمات با هدف تبدیل شدن شهرهای جدید به محل سکونت وزندگی راه‌حل اساسی بیندیشد.

تجربه دولت‌های گذشته نشان داده است صرف ساخت و تولید مسکن نمی‌تواند مشکلات این بخش را حل کند. بلکه نیاز است که دولت به‌صورت ساختاری به این بخش توجه کند و توسعه متوازن را مدنظر قرار دهد. در این مسیر به طورقطع برخلاف تجربه‌های انجام شده در این بخش باید دولت در نقش یک سیاستگذار ظاهر شود و امور اجرایی را به بخش‌خصوصی به عنوان نهاد توسعه‌گر بسپارد. در این حوزه تجربه سایر کشورها حاکی از آن است که ساخت و تجهیز شهرک‌های مسکونی جدید توسط بخش‌خصوصی می‌تواند به‌گونه‌ای باشد که این شهرک‌ها به لحاظ اقتصادی مستقل باشند و از طریق اجاره‌داری، امکان تامین هزینه‌های اداره و ارائه خدمات زیربنایی و روبنایی در آنها وجود داشته باشد. حتی در قالب این الگو ممکن است نیاز به استفاده از تجربه سرمایه‌گذاران خارجی وجود داشته باشد، در غیراین‌صورت بی‌تردید به‌صرف ساخت برج‌های مسکونی در منطقه بیابانی مشکل مسکن حل نخواهد شد.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.