بازار رهن ثانویه به زبان ساده

مریم امینی

رهن ثانویه چیست و چه کاربردی دارد؟ حتی بسیاری از ذی نفعان حوزه مسکن در اظهارات خود، اوراق رهن ثانویه را چیزی شبیه به اوراق حق تقدم که هم اکنون برای پرداخت تسهیلات مسکن استفاده می‌شود، پنداشته بودند.

به طور کلی بازار رهن یکی از ابزارهای تامین مالی مسکن است که محصول اصلی آن “وام رهنی” می‌باشد. وام رهنی، تسهیلاتی است که در ازای وثیقه گذاشتن سند املاک مسکونی یا غیر مسکونی به وام گیرنده پرداخت می‌شود و این وثیقه تا پایان دوره بازپرداخت نزد بانک باقی می‌ماند.

بازار رهن به دو بازار اولیه و ثانویه تقسیم می‌شود. بازار اولیه رهن همان جایی است که در آن وام واقعی برای متقاضی فراهم می‌شود و اکثر مردم با آن آشنایی دارند. در بازار اولیه رهن سند ملک را به وثیقه می‌گذارید و وام رهنی دریافت می‌کنید. اما بانک از سندها و وثیقه‌های در اختیار خود، استفاده خاصی برای تجهیز منابع مالی نمی‌کند.

با مصرف شدن منابع اولیه وام رهنی یا در اصطلاح اشباع بازار اولیه رهن، بانک برای تامین منابع جهت پرداخت بیشتر وام رهنی، وارد بازار رهن ثانویه می‌شود.

در این مدل، بانک (یا شرکت خدمات دهنده بانکی) طلب خود از وام گیرندگان را نقدا به فروش می‌گذارد. بدین صورت که به پشتوانه وثیقه‌های در اختیار خود اوراق بهاداری را منتشر می‌کند که معادل مبلغ طلب بانک بابت تسهیلات پرداخت شده است و این اوراق را در بورس به فروش می‌گذارد. با فروش این اوراق ـ که اوراق رهن ثانویه نامیده می‌شوند ـ مبالغی که قرار بود به صورت اقساط ظرف چند سال به بانک بازپرداخت شود، با درصدی کمتر اما نقدا در اختیار بانک قرار می‌گیرد.

لذا بانک به جای اینکه برای پرداخت تسهیلات جدید منتظر بازگشت اقساط تسهیلات گیرندگان قبلی بماند، می‌تواند منابع خود را فورا تجهیز نموده و به مشتریان جدید تسهیلات دهد. در واقع بانک با این روش، طلب خود را به قیمتی پایین تر تنزیل و تسویه می‌کند. در مقابل، اقساط پرداختی تسهیلات گیرندگان به خریداران اوراق رهن ثانویه تعلق می‌گیرد.

با توجه به اینکه در رهن ثانویه طلب بانک به خریدار اوراق منتقل می‌شود، مساله تضمین بازپرداخت اقساط از سوی وام گیرندگان اهمیت مضاعفی می‌یابد. به همین منظور مقوله اعتبار سنجی مشتری، بیمه وام و وصول اقساط در این مدل حائز اهمیت فراوان است.

همچنین حجم بازار اولیه رهن و میزان تقاضا برای دریافت وام رهنی باید به حدی باشد که هزینه‌های ایجاد ساختار رهن ثانویه را توجیه نماید. همان گونه که ذکر شد رهن ثانویه، مرحله بعد از بلوغ و اشباع رهن اولیه است؛ مرحله‌ای که به اعتقاد کارشناسان بانکی هنوز در ایران اتفاق نیفتاده و حرکت به سمت رهن ثانویه در این زمان بیشتر اقدامی نمایشی خواهد بود.