دانستني‌هاي مالياتي (قسمت پنجم) هر آنچه در خصوص ماليات بر درآمد املاک بايد بدانيم
براساس اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۳۱/۴/۹۴
آگاهي موديان از قانون ماليات‌هاي مستقيم کمک شاياني به آنان در عمل به وظايف و بهره‌مندي از تسهيلات قانوني مي‌نمايد.
با اجرايي شدن اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم از ابتداي سال۹۵ ، لزوم آشنايي موديان مالياتي از قوانين و مقررات جديد به‌منظور انجام صحيح تکاليف خود، هر چه بيشتر نمايان مي‌شود. ازاين‌رو در اين بخش از مجموعه دانستني‌هاي مالياتي با تکيه‌بر قانون مصوب ۳۱/۴/۹۴، موارد و بندهاي مهم قانوني به‌منظور آشنايي موديان مشمول ماليات بر درآمد املاک و اهم وظايف و تکاليفشان به‌شرح زير ارائه مي‌شود.
مشمولين ماليات بر درآمد املاك:
۱- ماليات بر درآمد اجاره املاک
۲- ماليات بر مستغلات خالي
۳- ماليات نقل و انتقال املاک
۱- ماليات بردرآمد اجاره املاک
الف) ماليات اجاره دست اول:
مالياتي است كه به درآمد تحصيل‌شده اشخاص حقيقي و حقوقي بابت اجاره املاک و مستغلات در ايران تعلق مي‌گيرد و در واقع موجر مالك ميباشد.
درآمد مشمول ماليات مستغلات (اجاره دست اول)
بر اساس ماده ۵۳– درآمد مشمول ماليات املاكي كه به اجاره واگذار مي‌گردد عبارت است از كل مال‌الاجاره، اعم از نقدي و غيرنقدي، پس از كسر بيست و پنج درصد بابت هزينه‌ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره.
ب) ماليات اجاره‌داري دست دوم:
هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به‌غير به اجاره واگذار نمايد، مشمول ماليات اجاره‌داري دست دوم ميباشد. در واقع موجر مالك نمي‌باشد.
درآمد مشمول ماليات اجاره دست دوم عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دريافتي و اجاره پرداختي بابت ملك مورد اجاره.
روش‌هاي محاسبه درآمد مشمول ماليات اجاره املاک
به استناد ماده۵۴:
۱- درآمد اجاره براساس قرارداد رسمي يا عادي مبناي تشخيص ماليات قرار مي‌گيرد.
۲- چنانچه قرارداد وجود نداشته‌باشد يا از ارائه آن خودداري گردد و يا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد(۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، ميزان اجاره‌بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعيين مي‌شود. معافيت‌هاي پيش‌بيني شده
۱- محل سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و همچنين محل سكونت افراد تحت تكفل مالك اجاري تلقي نمي‌شود مگر اينكه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت مي‌شود (تبصره ۱ ماده ۵۳)
۲- درآمد هرشخص ناشي از اجاره واحد يا واحدهاي مسكوني در تهران تا يكصد و پنجاه متر مربع زير بناي مفيد و در ساير نقاط تا مجموع دويست متر مربع زير بناي مفيد از ماليات بر درآمد ناشي از اجاره املاك معاف ميباشد (تبصره ۱۱ ماده ۵۳)
۳- طبق ماده ۵۷– شخص حقيقي كه هيچ‌گونه درآمدي ندارد تا ميزان معافيت مالياتي درآمد حقوق كه هرساله سقف آن اعلام مي‌گردد ازدرآمد مشمول ماليات سالانه مستغلات از ماليات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول ماليات ميباشد.
– مشمولان اين ماده بايستي اظهارنامه موضوع ماده فوق را تكميل و به اداره امورمالياتي محل وقوع ملك تسليم و اعلام نمايند که هيچ‌گونه درآمد ديگري ندارند.
– در اجراي حكم اين ماده حقوق بازنشستگي و وظيفه دريافتي و جوايز و سود ناشي از سپرده‌هاي بانكي درآمد تلقي نخواهدشد. – حكم اين ماده در مورد فرزندان صغيري كه تحت ولايت پدر باشند جاري نخواهدبود. (تبصره۱ ماده ۵۷)
۴- هرگاه مالك خانه يا آپارتمان مسكوني، آن را به اجاره واگذار نمايد و خود محل ديگري براي سكونت خويش اجاره نمايد در احتساب درآمد مشمول ماليات ميزان مال‌الاجاره‌اي كه به موجب سند رسمي يا قرارداد مي‌پردازد از كل مال‌الاجاره دريافتي او كسر مي‌شود (ماده ۵۵)
۲- ماليات بر مستغلات خالي
ماليات ديگري که قانونگذار در بخش املاک پيش‌بيني نموده‌است، ماليات بر مستغلات خالي است که طرز محاسبه آن بدين قراراست. واحدهاي مسکوني واقع در شهرهاي با جمعيت بيش از يکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملي املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور) به‌عنوان «واحد خالي» شناسايي مي‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول ماليات معادل ماليات بر اجاره به شرح زير خواهندشد:
سال دوم – معادل يک‌دوم ماليات بر اجاره
سال سوم – معادل ماليات بر اجاره
سال چهارم و به بعد – معادل يک و نيم (۵/۱) برابر ماليات اجاره( ماده ۵۴ مکرر)
۳- انواع ماليات نقل و انتقال املاك:
الف) ماليات نقل و انتقال ملك
ب) ماليات انتقال حق واگذاري(سرقفلي)
چ) ماليات بردرآمد حاصل از ساخت و فروش املاك(نوساز)
د) ماليات بردرآمد رضايت مالك يا حق مالكانه
الف) ماليات نقل وانتقال املاك
نقل و انتقال قطعي املاك به ماخذ ارزش معاملاتي و به نرخ ۵% (پنج درصد) مشمول ماليات مي‌گردند.( ماده ۵۹) محاسبه ارزش معاملاتي املاك
در محاسبه ارزش معاملاتي و درنتيجه تعيين ماليات نقل و انتقال املاك كه مبناي آن تقويم ارزش معاملاتي املاك ميباشد فاكتورها و پارامترهايي بسته به نوع ملك دخالت دارند كه بصورت اجمالي مي‌توان به موارد ذيل اشاره نمود: مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا يا سال ساخت بنا، نوع اسكلت بنا، تأسيسات و تجهيزات بكاررفته، نوع استفاده و كاربري، نوع مالكيت، محل وقوع ملك و…
مثال: محاسبه ماليات نقل و انتقال ملك:
مورد انتقال يكدستگاه آپارتمان مسكوني با مشخصات ذيل:
– مساحت مفيد آپارتمان ۲۹/۱۳۲ مترمربع با ارزش معاملاتي ۴۴۱/۴۱۰/۳۶ ريال
– قدرالسهم از عرصه ۷۶/۴۳ مترمربع با ارزش معاملاتي ۶۴۰/۳۶۴/۹ ريال
– پاركينگ و مشاعات ۳۶/۴۱ مترمربع با ارزش معاملاتي ۴۳۸/۵۵۳/۴ ريال
– آسانسور دارد — با ارزش معاملاتي ۲۲۵/۱۱۶/۱ريال
مجموع ارزش معاملاتي آپارتمان مورد انتقال ۷۴۴/۴۴۴/۵۱ ريال
ماليات نقل وانتقال ۲۳۷/۵۷۲/۲ = نرخ ۵% * ۷۴۴/۴۴۴/۵۱ ريال
ب) ماليات انتقال حق واگذاري املاك (حقوق صنفي و سرقفلي)
انتقال حق واگذاري محل به ماخذ وجوه دريافتي مالک يا صاحب حق به نرخ دو درصد (۲%) در تاريخ واگذاري از طرف مالکان عين يا صاحبان حق، مشمول ماليات مي باشد (ماده ۵۹)
تعريف حق واگذاري : حق واگذاري محل از نظر اين قانون عبارت است از حق كسب يا پيشه يا حق تصرف محل يا حقوق ناشي از موقعيت تجاري محل (تبصره ۲ماده ۵۹)
ج) ماليات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش
درآمد اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات ماليات بر درآمد صاحبان مشاغل و اشخاص حقوقي خواهدبود.
اولين نقل‌و انتقال ساختمان‌هاي مذکور علاوه بر ماليات نقل‌وانتقال قطعي موضوع ماده (۵۹) قانون ماليات‌هاي مستقيم مشمول ماليات علي‌الحساب به نرخ ده درصد(۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتي ملک مورد انتقال است. ماليات قطعي مؤديان موضوع ماده مذکور پس از رسيدگي طبق مقررات مربوط تعيين مي‌شود.
شمول مقررات اين ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقيقي منوط به آن است که بيش از سه سال از تاريخ صدور گواهي پايان کار آن نگذشته‌باشد.
شهرداري‌ها موظف‌اند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنين در هنگام صدور پايان کار مراتب را به‌منظور تشکيل پرونده مالياتي به اداره امور مالياتي ذي‌ربط به ترتيبي که توسط سازمان امور مالياتي کشور تعيين مي‌گردد، گزارش‌کنند.
شهرهاي زير يکصدهزارنفر جمعيت از حکم مفاد اين ماده مستثني است.( ماده۷۷ و تبصره هاي آن)
د) ماليات بر درآمد رضايت مالك يا حق مالكانه:
دريافتي مالك يا مالكين بابت اعلام رضايت نسبت به انتقال حق واگذاري محل (سرقفلي) يا اجاره بدون انتقال سرقفلي و يا تغيير شغل، مشمول ماليات به نرخ ۲% موضوع مواد ۷۸ و۵۹ ق.م.م ميباشد.
مثال: مبلغ دريافتي مالك بابت اعلام رضايت ( حق مالكانه ) ۰۰۰/۰۰۰/۱۰۰ ريال
ريال ماليات حق مالكانه ۰۰۰/۰۰۰/۲ = نرخ ۲ % * ۰۰۰/۰۰۰/۱۰۰
مهلت تسليم اظهارنامه
مؤديان موضوع اين فصل به استناد ماده ۸۰ ق. م.م مكلف‌اند اظهارنامه مالياتي خود را در مورد حق واگذاري محل تا سي روز پس از انجام معامله و در ساير موارد تا آخر تيرماه سال بعد به انضمام مدارك مربوط به اداره امور مالياتي محل وقوع ملك تسليم و ماليات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمايند.
جرائم مالياتي
۱- عدم تسليم اظهارنامه در موعد مقرر مشمول جريمه‌اي معادل ده درصد (۱۰ %) ماليات متعلق مي‌شود که غير قابل بخشودگي ميباشد.(ماده۱۹۲)
۲- عدم پرداخت ماليات در موعد مقرر مشمول جريمه‌اي معادل ۵/۲% ماليات به ازاي هرماه ديركرد پس از اتمام سررسيد مقرر مي‌شود. (ماده۱۹۰)
مبدأ احتساب جريمه
در مورد مؤدياني كه مكلف به تسليم اظهارنامه مالياتي هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاريخ انقضاي مهلت تسليم آن و نسبت به مابه‌الاختلاف از تاريخ مطالبه و در مورد مؤدياني كه از تسليم اظهارنامه خودداري نموده و يا اصولاً مكلف به تسليم اظهارنامه نيستند، تاريخ انقضاي مهلت تسليم اظهارنامه يا سر رسيد پرداخت ماليات حسب مورد ميباشد.
منبع: رسانه مالياتي ايران
