زمين مسکونی و باور غلط سرمايه‌ای
سيروس رحماني – حسابدار رسمي
دوستي تعريف مي‌کرد، جواني که در فاميل به تنبلي و لاابالي‌گري مشهور بود پس از فوت پدرش از محل سود سپرده‌اي که پدرش نزد بانکي ايجاد کرده بود زندگي مي‌کرد که عده‌اي کلاهبردار او را اغوا کرده و در قبال دريافت مبلغ آن سپرده، قطعه زميني را در يکي از مناطق تهران به چند برابر قيمت معمول به او فروختند که اقدامات فاميل جهت لغو معامله و برگشت پول به نتيجه‌اي نرسيد و تنها کاري که کردند، اسناد زمين را دور از دسترس او نگهداري کردند و مقرري ديگري براي او در نظر گرفتند. حالا همان جوان، پيرمردي ولخرج و… است که به‌دليل مالکيت قسمتي از زمين مزبور ثروتمندترين فرد فاميل است.
زمين مسکوني ارزش افزوده اجتماعي ندارد و افزايش بهاي آن ضمن آنکه آثار سوء‌مستقيمي از قبيل افزايش هزينه زندگي، بالا رفتن سن ازدواج، اثر تورمي روي ساير کالاها، از بين رفتن زمين‌هاي کشاورزي و مراتع، آسيب‌هاي زيست‌محيطي و تشديد اختلاف طبقاتي در جامعه دارد از طريق قرارگيري سرمايه‌هاي کلان در اختيار افرادي که بدون خلاقيت و نوآوري و اعمال مديريت مناسب تنها از طريق تورم قيمت زمين‌هاي مسکوني به ثروت‌هاي سرشار دست پيدا مي‌کنند، نظام مديريتي کسب‌وکار مختل شده و آسيب جدي به اقتصاد جامعه تحميل مي‌شود ضمن اينکه رانت‌جويي جهت تامين مسکن هم سلامت جامعه را به خطر مي‌اندازد. مسکن در واقع يک کالاي مصرفي بادوام است که بايد با عرضه و تقاضاي متناسب با ساير کالاها به تعادل برسد اما به‌دليل باور غلط سرمايه‌اي از آن، قيمت زمين و مسکن تحت تاثير دو تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي قرار مي‌گيرد که هميشه هم کفه سرمايه‌اي آن سنگين‌تر است.
در نتيجه اين تقاضاي تجميعي، بهاي زمين و مسکن به‌طور غيرعادي و جهشي بالاتر مي‌رود به نحوي که در چهل سال اخير قيمت زمين‌هاي مسکوني در شهرهاي بزرگ چندين هزار برابر شده که به مراتب از رشد نرخ ارز، طلا، خدمات و کالاهاي مصرفي و سرمايه‌اي بيشتر بوده است. لازمه تعامل بخش مسکن و اقتصاد ملي، کاهش قيمت زمين و مسکن است که عملي شدن آن منوط به کاهش تقاضاي سرمايه‌اي مسکن از طريق تقويت جاذبه‌هاي ديگر براي نقدينگي و پس‌اندازهاي جامعه از قبيل بازارهاي پول و سرمايه است. ضمن آنکه تشخيص سود واقعي حاصل از خريد و فروش املاک و اعمال قوانين مالياتي مناسب و محدودتر کردن وام‌هاي خريد مسکن براي جلوگيري از قرار دادن تقاضاهاي سال‌هاي آينده در مقابل عرضه فعلي مسکن نيز در کاهش قيمت آن موثر خواهد بود. بازار پول به‌دليل محدوديت‌هاي موجود توان رقابت با بازار زمين و مسکن را نداشته و متاسفانه بانک‌ها و موسسات مالي و اعتباري ضمن سرمايه‌گذاري مستقيم در املاک، وثايق وام‌هاي اعطايي را نيز به طور عمده املاک قرار داده و
اقلام ديگر دارايي و ارزش ذاتي شرکت‌ها را کمتر در نظر مي‌گيرند که خودبهخود موجب ايجاد کاربري کاذب ديگري براي ملک وعدم امکان عرضه و فروش آن در مدت وام مي‌شود که بالارفتن قيمت املاک را در پي دارد.بازار سرمايه نوپاي کشور که رشد کندي هم داشته در سال‌هاي ۱۳۹۱ و۱۳۹۲ به دليل افزايش نرخ ارز و بازدهي بيشتر شرکت‌ها و استفاده از نرم‌افزارهاي مدرن و فراگير، جاذبه خاصي بين اقشار جامعه و خصوصا نسل جوان و تحصيلکرده پيدا کرده بود که به دليل بازدهي بيشتر مي‌توانست ضمن هدايت هوشمندانه و منطقي نقدينگي به سمت تجارت و توليد، مانعي براي رشد غيرعادي بازار مسکن وکاهش آسيب‌هاي اجتماعي آن باشد که متاسفانه به دليل اظهارنظرهاي عجولانه در مورد حبابي بودن بازار و مصوبه‌هاي غيرلازم از اواخر سال ۱۳۹۲ شاهد نزول شاخص‌هاي بورسي، کاهش اعتماد در اين بازار و روند رو به کاهش حجم معاملات هستيم.
اجاره‌بهاي سالانه به عنوان تنها بازدهي بخش مسکن کمتر از پنج درصد ارزش املاک است که با احتساب استهلاک اين درصد، کمتر هم خواهد بود که قابل رقابت با بازدهي بازار سرمايه که بازدهي آن در حال حاضر نزديک به ۲۰ درصد است، نيست. ضمن آنکه افزايش نرخ‌ها در بازار سهام هيچ‌گونه تاثيري در افزايش نرخ کالاها و خدمات نداشته و حتي به دليل ايجاد انتظار سود بيشتر در بازار سرمايه خودبهخود مي‌تواند موجب کارايي و اثربخشي بيشتر و در نهايت شکوفايي سرمايه‌گذاري‌ها باشد.
برنامه‌ريزي جهت رشد و توسعه بازارهاي اوليه و ثانويه سرمايه و انجام حمايت‌هاي لازم موجب جذب نقدينگي جامعه و در نتيجه مانع از سير آن به بازارهاي مخرب اقتصاد ملي از جمله زمين و مسکن خواهد بود. ضمن اينکه پذيرش بيشتر شرکت‌هاي انبوه‌ساز مسکن در بورس و استفاده از راهکارهايي جهت انجام معاملات مسکن در يک سيستم متمرکز فراگير در سطح کشور موجب شفافيت معاملات، اعتلاي واقعي بازار مسکن و تعامل آن با اقتصاد ملي خواهد بود.
منبع:روزنامه جهان صنعت
