پیشنهادهايی براي اصلاح ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان
علی راه نشین
بر‌اساس مقررات و دستورالعمل‌های فعلی تاسیس و فعالیت صندوق زمین و ساختمان، نکات زیر در جهت اصلاح ساختار وجودي و چارچوب کلی حقوقی این صندوق‌ها پیشنهاد مي‌شود:
– نظارت بیش از حد بر صندوق‌های زمین و ساختمان و تعریف ارکان متعدد با وظایف پیچیده بر ایشان، علاوه بر کاهش کارآیی و افزایش بوروکراسی اداری و کاغذ بازی و هزینه‌های اجرایی، مدیریتی و نظارتی صندوق، عمده مزیت این صندوق‌ها یعنی معافیت‌های مالیاتی را آن هم در کشور ما که فرار مالیاتی راه‌های گوناگونی دارد، از بین می‌برد. نظارت موجود بر شرکت‌های سهامی عام برای امر ساخت و ساز کافی به نظر می‌رسد و این صندوق‌ها نیز کافی است از همین حد نظارت بهره ببرند.
– با توجه به مقررات کافی و گسترده برای مدیریت یک شرکت سهامی عام ساختمانی (از جمله قانون تجارت، قوانین مزایده ومناقصه و پیمانکاری، مقررات پذیرش و معاملات در بورس و فرابورس و ….) و شناخته شده بودن این قوانین در اذهان عموم مردم، به نظر می‌رسد ادارات اجرایی و محاکم قضایی مقررات و چارچوب و ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان را تا حد ممکن به این قوانین ارجاع دهند یا در صورت نیاز به تدوین مقررات مجزا تا حد ممکن مشابه و نظیر این قوانین تدوین شود.
– تفکیک حداکثری وظایف در بین ارکان علاوه بر افزایش بوروکراسی اداری در صندوق، تعهد اجرایی این ارکان را به انجام وظایف به دلیل کاهش اختیارات کاهش می‌دهد. ارکان یک صندوق و محدوده اختیارات و وظایف آنها بايد متناظر با ارکان یک شرکت سهامی عام تعریف شود و تا حد امكان اصلاحاتی به منظور کاهش ضعف‌های موجود در قانون تجارت صورت پذیرد.
– محدود کردن صندوق‌های زمین و ساختمان به بحث ساخت پروژه‌ها، بازار سرمایه کشور را از دسته عمده ای از این صندوق‌ها یعنی صندوق‌های مالکیت و مدیریت ساختمان محروم می‌سازد. این صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری در مسکن را از طریق بازار سرمایه ممکن می‌سازند. همچنین بايد امکان تبدیل یک «صندوق ساخت ساختمان» به «صندوق مدیریت ساختمان» پس از اتمام دوره ساخت تعریف شود.
– دسترسی به منافع عینی دارایی واقعی از عمده موانع موجود در ساختار‌های حقوقی تامین مالی و مدیریت پروژه‌های ساخت‌و‌ساز است که انگیزه سرمایه‌گذار را در تاسیس و مدیریت یک پروژه ساختمانی یا یک ساختمان موجود از طریق واسط حقوقی کاهش می‌دهد. برای افزایش انگیزه سرمایه‌گذاران بايد راهکاری برای ایجاد ارتباط بین اوراق بهادار صندوق و دارایی واقعی و مالکیت و منافع آن و امکان تبدیل این دو اندیشیده شود.
– برای کاهش حجم مقررات و رویه‌های اضافی همچون مقررات صدور و بازارگردانی در این صندوق‌ها، معاملات این صندوق‌ها همچون صندوق‌های ETF محدود به بازار فرابورس شوند. برای جذب و اطلاع‌رسانی بیشتر تنها پذیره‌نویسی اولیه این صندوق‌ها از طریق شبکه بانکی ممکن باشد.
– اطلاع‌رسانی این صندوق‌ها علاوه بر تارنمای صندوق از طریق شبکه کدال صورت پذیرد.
مدیریت در صندوق‌های زمین و ساختمان
– مدیریت یک صندوق زمین و ساختمان نیازمند به تخصص فنی و عملکردی مدیر در زمینه سرمایه‌گذاری و پیمانکاری ساختمان دارد.
– یک نهادمالی همچون یک کارگزاری یا یک تامین سرمایه به دلیل نداشتن تخصص در حوزه ساخت‌و‌ساز هرگز ریسک‌های اجرایی این حوزه را نمی‌پذیرند. امکان مدیریت یک پروژه ساختمانی توسط یک نهاد غیر متخصص و سپس درگیری و ارتباط با موضوعات و ارکان و طرف‌های تجاری متعدد از حوصله یک نهاد مالی خارج است.
– از سوی دیگر پروژه‌های بزرگ ساختمانی در اختیار بنگاه‌های بزرگ ساختمانی کشور است که آنها نیز تمایلی به تحویل پروژه‌های خود به یک نهاد مالی و سپس پیمانکاری برای صندوق را نخواهند داشت.
– این صندوق‌ها به جای اینکه تحت مدیریت یک نهاد مالی قرار گیرند بايد تحت مدیریت یک بنگاه ساختمانی (البته تحت نظارت) قرار گیرند. از این طریق شرکت‌های بزرگ ساختمانی کشور پروژه‌های ساختمانی خود را به صندوق‌های زمین و ساختمان تبدیل می‌کنند و صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان و احد‌های تحت مدیریت تخصصی ایشان شکل می‌گیرند.
– صندوق‌های زمین و ساختمان با توجه به قوانین بازار سرمایه و از جمله قانون توسعه ابزار‌ها دارای شخصیت حقوقی و قابل ثبت نزد مرجع ثبت شرکت‌ها هستند و می‌توانند خود قبول مسوولیت و تعهد كنند. از این رو نیاز به واگذاری مسوولیت‌ها به ارکان خارج از صندوق نیست و بسیاری از این وظایف (همچون مدیریت صندوق) می‌تواند بر عهده خود صندوق (هیات مدیره صندوق به عنوان مدیر و نماینده صندوق) قرار گیرد.
– به جای تعیین رکن مدیر ساخت پیشنهاد مي‌شود ساخت پروژه از طریق انجام مناقصه توسط مدیریت صندوق به پیمانکار یا پیمانکاران ذی صلاح بر طبق قرارداد‌های مشخص و استاندارد پیمانکاری و اجرای پروژه صورت گیرد. این مساله در دوره آموزشی امکان‌سنجی و سازمان دهی پروژه‌های بخش ساختمان به منظور تسهیل در راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برگزار شده توسط سازمان بورس در کارگزاری بانک ملی در پاییز ۱۳۹۰، نیز مورد تاکید پیمانکاران و وزیر محترم راه و شهرسازی جناب آقای دکترآخوندی قرار گرفت.
– هیات مدیره صندوق زمین و ساختمان از بین سرمایه‌گذاران و با رای‌گیری بر‌اساس میزان واحد‌های سرمایه‌گذاری هر سرمایه‌گذار انتخاب شود، به این شکل تمایل صاحبان زمین و سرمایه کلان در بازار مسکن برای تبدیل پروژه‌ها به صندوق زمین و ساختمان افزایش یافته و حقوق آنها نیز تامین خواهد شد.
– اعضای حقیقی و نمایندگان حقوقی هیات مدیره بايد از تخصص‌های مختلف موردنیاز صندوق همچون مهندسی عمران و معماری و مالی و سرمایه‌گذاری انتخاب شوند. حداقل یک عضو دارای هر یک از این تخصص‌ها بايد در ترکیب هیات مدیره وجود داشته
باشد.
– حداقل یک عضو از هیات مدیره از بین سرمایه‌گذاران خرد انتخاب مي‌شود در صورت عدم اجماع و عدم موفقیت این سرمایه‌گذاران در انتخاب عضو هیات مدیره، نماینده متولی به عنوان عضو هیات مدیره و نماینده این سرمایه‌گذاران تعیین مي‌شود.
– هیات مدیره، مدیر و نماینده صندوق در برابر کلیه ذی‌نفعان به‌شمار می‌رود و کلیه اختیارات و وظایف ياد شده در اساسنامه موجود برای مدیر صندوق را برعهده دارد.
– اعضای هیات مدیره از بین خود یا از خارج از اعضا یک نفر را به عنوان مدیرعامل صندوق تعیین می‌کنند. مدیر عامل صندوق به عنوان مدیر اجرایی صندوق، اجرای اهداف صندوق را برعهده دارد.
– صلاحیت اعضای هیات مدیره و نمایندگان اشخاص حقوقی و مدیر عامل به تایید سازمان بورس می‌رسد.
روش فروش و مزایده در صندوق‌های زمین وساختمان
– با توجه به وجود قوانین و مقررات مدون مزایده در کشور به نظر می‌رسد این صندوق‌ها نیز بتوانند با مقررات موجود فعالیت کنند و نیاز به دستورالعمل مجزا نیست.
– از سوی دیگر این دستورالعمل روش‌های دیگر واگذاری قابل استفاده در نهاد‌های متناظر همچون شرکت‌های سهامی عام ساختمانی را برای صندوق محدود مي‌كند. از این رو پیشنهاد مي‌شود که دستورالعمل مزبور ابطال شده و عرضه واحد‌ها طبق مقررات موجود کشور در این زمینه انجام پذیرد.
*دانشجوی دکترای مدیریت مالی
منبع : دنیای اقتصاد
