بررسي دو بازار موازي
تجربه ماه‌های گذشته نشان داد که بازارهای رقیب بر یکدیگر اثر دارند، در زمانی که تب ارز و طلا در کشور دامنه‌دار شده بود با خروج منابع از بازار پول و سرمایه مواجه بودیم، زیرا سرمایه‌گذاران به دنبال کسب بازدهی هستند و در صورتی که یکی از بازارها این امکان را فراهم آورد طبیعتا با کوچ منابع به سمت آن بازار مواجه هستیم.
.
در ماه‌های پایانی سال گذشته نیز با افزایش نرخ سود بانکی تجربه ورود بخشی از منابع به بازار پول را داشتیم. یکی از نکات قابل توجه اين است که بازار سرمايه تنها بازار شفافی است که اطلاعات آن در دسترس عموم است. اطلاعات بازار پول در اختیار همه نیست و بازار مسکن و ارز و طلا نیز که اساسا فاقد شاخص‌های اندازه‌گیری منابع درگیر در آنها هستند.
.
نبود اطلاعات مقایسه‌ای بازدهی، ریسک و حجم منابع سرمایه‌گذاری شده و مدت ماندگاری در بازارهای مختلف تحلیل رفتار بازارها در شرایط مختلف را با چالش مواجه ساخته است. با توجه به اینکه بازار مسکن قابلیت جذب منابع مالی بسیار بالا را نیز دارد؛ بنابراين قطعا تقویت یا رکود آن می‌تواند بازار سرمایه را تحت تاثیر قرار دهد.
.
نقدینگی مازاد در کشور ناگزير از ورود به یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری است. بازار پول، بازار سرمایه، بازار مسکن و به تازگي بازار طلا و ارز، همگی می‌توانند بخشی از منابع مازاد را جذب كنند؛ بنابراين رقیب بودن این بازارها ذاتی است و طبیعتا هر بازاری که بازده بالاتری را با تحمیل ریسک معقول برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد در این رقابت برنده است.
.
البته يادآور مي‌شود هر یک از این بازارها سرمایه‌گذاران خاص خود را دارد که به دلیل شناخت بیشتر، فعالیت در یکی از این بازارها را به عنوان هدف اصلی مد نظر داشته و بسته به شرایط به سایر بازارها وارد مي‌شوند. باید توجه داشت که نرخ تورم یکی از فاکتورهای مهم در انتخاب بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری است و از آنجا که قیمت مسکن رابطه مستقیمی با نرخ تورم دارد؛ بنابراين ورود به این بازار با هدف حفظ قدرت خرید به عنوان یک گزینه مدنظر است. بر اساس آمارهای موجود بازار مسکن طی‌سال‌های گذشته به‌طور میانگین بازدهی ۲۵ تا ۳۰ درصد در سال را برای سرمایه‌گذاران محقق كرده‌است؛ بنابراين در شرایط فعلی و با عنایت به بازده مورد انتظار از بازار مسکن، سطح ریسک پایین و نرخ تورم همچنان بازاری مناسب برای سرمایه‌گذاری است.
.
عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضای اوراق با رویكرد نوسان‌گيري، سیاست‌های بانك مسكن، تقاضای واقعی برای این اوراق و افزایش یا کاهش مستمر در بازار مسکن می‌توانند به عنوان فاکتورهای تاثیر‌گذار بر قیمت مد نظر هستند. در ماه‌های اخیر با توجه به شرایط بازار، تمرکز فعالان بازار بر سهام بوده و سفته‌بازی روی این اوراق صورت نپذیرفته است. با توجه به التهابات اخیر در بازارهای موازی و ثبات نسبی آنها طی ماه گذشته و حرکت بازار سرمایه از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در کشور به‌طور کلی همچنان با ابهام روبه‌رو است، زیرا متغیرهای اساسی مدنظر سرمایه‌گذاران که امنیت و ثبات اقتصادی از مهم‌ترین آنها است همچنان با عدم شفافیت مواجه است.
.
در این شرایط میل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر همین عوامل بوده‌است؛ بنابراين تقاضای واقعی منجر به انجام معامله در بازار مسکن با افزایش خاصی مواجه نیست. همین طور با توجه به كاهش تاثیر‌گذاری وام‌های ۲۰ میلیون تومانی در خرید مسكن با نرخ‌های کنونی، تا حدودی تقاضای واقعی برای این اوراق نیز کاهش یافته است.
.
با رشدهای اخیر قیمت مسکن، سهم این تسهیلات در بخش‌های عمده ای از کلانشهرها برای خانه‌های نوساز به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است و اساسا کارآیی خود را با توجه به محدودیت سن بنا که البته به احتمال قوی در حال تجدیدنظر است، از دست داده است، ولی این رقم هنوز در شهر‌های کوچک اگر چه کمتر از گذشته، اما همچنان تامین‌کننده بخش محسوس تری از بهای کل مسکن و دارای جذابیت نسبی است.
.
البته این نرخ در کشور‌های توسعه یافته، با در نظر گرفتن شرایط کلان اقتصادی، تورم و نرخ بهره بدون ریسک آنان بیش از ۹۰ درصد کل بهای خرید مسکن را تشکیل می‌دهد؛ بنابراين با در نظر گرفتن مجموع عوامل، افزایش این نرخ تا ۳۰ درصد کل بهای خرید در کلان شهرها مسلما عامل امکان پذیر، مهم و موثری در تقویت تقاضای مسکن محسوب می‌شود که رفع یا کاهش محدودیت سن بنا در افزایش پوشش هزینه تامین مالی می‌تواند موثر باشد.
.
این در حالی است که در بسته سیاست‌های پولی سال ۹۰ بحث افزایش سقف وام مسکن تا ۲۷۰ میلیون ريال به طور جدی مطرح بود، اما در نهایت به افزایش این تسهیلات تا سقف ۲۰۰ میلیون ريال منجر شد، اما نقل مكان‌هاي طولاني مدت و صرف هزينه‌هاي سنگين رفت و آمد، اتلاف انرژی و هزينه فرصت افراد، تقريبا به جزئي معيوب از زندگي اهالي شهرهاي بزرگ و به خصوص پايتخت تبدیل شده است، ولی از آنجا که نقش وام مسكن در تامين مالي خريد ملك به خصوص در متراژ پايين یا مسکن‌های پیر محسوس‌تر است اجرایی شدن افزایش یا گسترش مشمولیت تسهیلات مسکن می‌تواند در کاهش این فشار‌ها بر زندگی افراد در قشرهای مختلف موثر باشد؛ بنابراين در مجموع بر اساس مطالب عنوان شده قبلی در خصوص میزان کارآیی تسهیلات فعلی، استفاده توام از ابزار‌هاي مشوق عرض و تقاضا با تاكيد توام بر طرف عرضه، يكي از بهترين رويكرد‌هايي است كه در اين مقطع زماني ضمن فراهم‌سازي بستر رونق در اين حوزه اقتصادي مي‌تواند از تحركات هيجاني آن نيز جلوگيري كند.
.
سياست قبلي در راستاي تشويق به نو‌سازي بافت‌هاي مسكوني در كنار ساير سياست‌هاي اعمال شده توانسته بود به افزايش رونق معاملات اين املاك، به ترغيب و رونق نسبي ساخت و ساز در كشور و افزايش عرضه مسكن نوساز منجر شود، اما با ارتقاي سطح كيفي منابع مصرفي در توليد ساختمان و نظارت‌هاي دقيق و سختگيرانه‌تر و با توجه به فاصله قيمتي محسوس مسكن با سن بيش از ١٠ سال با مسكن نوساز، مي‌توان هم اكنون با افزايش سن بناهاي مشمول دريافت تسهيلات مسكن به حداقل ۲۰ سال، قدم ديگري در مسير تسهيل امكان خريد مسكن براي دهك‌هاي متوسط شهرهاي بزرگ برداشت كه مسلما بخش عمده اي از جمعيت كشور را نيز به خود اختصاص مي‌دهند.
.
اما در خصوص تاخیر در اجرای این تصمیم احتمالا این نگرانی در بین مسوولان وجود دارد که در شرایط پرفشار اقتصادی کنونی که رشد قیمت کالاهای مصرفی بهای تمام شده ساخت مسکن را افزایش داده و رشد ملایم قیمت مسکن را بعد از حرکت بازارهای موازی ایجاد کرده است، این موضوع بتواند با تحریک بیشتر تقاضا، به افزایش التهاب در این حوزه موثر اقتصادی منجر شود.
.
کفایت منابع بانکی برای تخصیص تقاضای این تسهیلات نیز از جمله عوامل دیگری است که در اتخاذ تصمیم مسوولان نقش خواهد داشد. همچنین شرایط اقتصادی سیاسی کشور، نزدیکی به انتخابات و نقش این موضوع در میزان رضایتمندی افراد به اشخاص، احزاب و. .. را نمی‌توان در انتخاب استراتژی و احتیاط مسوولان بدون تاثیر دانست.
.
افزون بر این متاسفانه يا خوشبختانه مسكن به عنوان صندوق پس انداز امن و پر بازده ميان اقشار مختلف جامعه شناخته مي‌شود كه گاهي اوقات بخش عمده‌اي از سرمايه‌هاي مازاد اشخاص را در حجم‌هاي بزرگ در خود به صورت غير‌مولد ذخيره و انباشته مي‌كند.
.
ريشه اين موضوع را بايد در بي‌ثباتي نسبي و عدم موفقيت ساير بازار‌هاي مولد در جلب اعتماد عمومي و جذب نقدينگي مازاد جست‌وجو كرد، اما نياز به حجم منابع مالي نسبتا بالا موجب شده بسياري از افراد به دليل عدم كفايت سرمايه به مشاركت در ساير بازارهای پر‌ریسک‌تر همچون طلا و ارز یا بازار سرمایه به صورت مقطعي ترغيب شوند.
در واقع در بسياري موارد اين مشاركت تنها با هدف كسب بازدهي و تامين كفايت لازم براي حضور در بازار مسكن صورت مي‌گيرد.
.
موضوعات اشاره شده نياز بالا به تقويت ساختاري، فرهنگ‌سازي و آگاه‌سازي عمومي و قطعا بستر سازی رونق پايدار و سودآور در بخش‌هاي مولد را طلب مي‌كند تا نگرش عمومي را از سرمايه‌گذاري رسوبي و پر سود به سمت سرمايه‌گذاري توليد محور و پرسود تغيير دهد تا زمینه رشد بیشتر اقتصادی نیز به صورت توامان فراهم باشد.
اما به صورت عام رونق در بازارها به دليل درگير شدن بخشي از منابع مالي سرمايه گذاران و نقدینگی مازاد و غیروفادار جامعه، تاثير ركودي نسبي و مقطعي را بر بازار‌هاي رقيب و موازي بر جاي مي‌گذارد.
.
هرچند که در ماه‌هاي اخير به دليل رشد حجم نقدينگي مازاد و شناور، شاهد هستيم كه گاهي اوقات دو يا چند بازار رقيب دوران رونق مقطعي را با هم سپري كرده‌اند، اما به مرور شيب رونق به سمت بازار با امكان حاشيه سود بالاتر در ازاي صرف ريسك كمتر سوق پيدا
كرده است.
.
این موضوع را نیز نباید فراموش کرد که خرید سهام شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان در بورس نیز یکی دیگر از راه‌های مشارکت در سودآوری و رشد قیمت‌ها در این صنعت است که البته تسلط بر فعالیت شرکت‌ها و بررسی جزئیات عملکردی آنان در دوره‌های مالی مختلف برای سرمایه‌گذاری صحیح و موفق در این شرکت‌ها مورد تاکید است.
.
مهدی گودرزی – عضو هیات‌مدیره کارگزاری آگاه
مهدی گودرزی – عضو هیات‌مدیره مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه
منبع : دنياي اقتصاد
.
