دو تحول مالياتي جديد در بخش مسكن
طرح «دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي» كه در دولت محمود احمدي‌نژاد درست سالي يكبار در دستور كار مسولان كنترل بازار مسكن قرار گرفته و هر بار اجراي آن ناكام مانده، روز گذشته در يك نشست پژوهشي در دانشگاه علم‌وصنعت – مركز مطالعات تكنولوژي- مورد نقد و بررسي نمايندگان دو وزارتخانه راه‌وشهرسازي و اقتصاد و دارايي قرار گرفت و مشخص شد:
اين طرح به دليل چهار اشكال فني اخيرا از پيش‌نويس لايحه تحول‌مالياتي خارج شده است.
.
وزارت راه‌وشهرسازي سال گذشته پيشنهاد كرده بود دو ابزار «ماليات بر خانه‌هاي خالي» و «ماليات بر افزايش ارزش ملك» در متن تحول‌مالياتي گنجانده شود، اما مطابق آنچه در نشست روز گذشته اعلام شد، اين دو ماليات از طرح تحول حذف و به جاي آن «اخذ ماليات از معاملات مكرر مسكن» به طرح تحول مالياتي اضافه شده است.
.
اشكال اولي كه اصحاب مالياتي به پهن‌شدن تور براي جمع‌آوري خانه‌هاي‌خالي وارد كرده‌اند، راه سخت شناسايي اين آپارتمان‌ها و اشكال دوم چالش بر سر تعيين نرخ ماليات است؛ به طوري كه چنانچه نرخ عرف كشورهايي كه از اين ماليات استفاده مي‌كنند -۱۰درصد مابه‌التفاوت قيمت روز ملك و نرخ تورم عمومي- مبنا قرار گيرد، رقم آن ناچيز مي‌شود و براي مالكان بازدارندگي ايجاد نمي‌كند.
.
چهار اشكال‌فني به يك طرح مالياتي
ماليات بر خانه‌هاي‌خالي منتفي شد
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات بررسي ۴ساعته طرح ماليات بر خانه‌هاي‌خالي
كارشناس سازمان مالياتي: شناسايي خانه‌هاي‌خالي غيرممكن است
مالكان آپارتمان‌هاي خالي در تهران يكبار ديگر از توري كه دولت و مجلس بنا داشتند حداكثر تا پايان تابستان امسال براي اين خانه‌ها پهن كنند، نجات پيدا كردند. اين بار انصراف از پهن‌كردن تور در كار نيست، اما به جاي آن، چهار اشكال فني براي باز كردن تور مالياتي مطرح شده كه وزارت اقتصاد و سازمان امور مالياتي به واسطه آن متقاعد شده‌اند ماليات بر خانه‌هاي خالي را از دستور كار دولت خارج كنند.
.
طرح «اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي» كه در دولت محمود احمدي‌نژاد سالي يكبار در دستور كار مسوولان كنترل بازار مسكن قرار گرفته و هر بار اجراي آن ناكام مانده، روز گذشته در يك نشست پژوهشي در يكي از دانشگاه‌هاي معتبر كشور با حضور نمايندگان وزارت راه‌وشهرسازي و سازمان امور مالياتي كشور از اساس مورد بررسي قرار گرفت.
.
بررسي ۴ساعته طرح ماليات بر خانه‌هاي‌خالي در اين نشست نشان داد اين ابزار مالياتي اگر بخواهد توسط سازمان امور مالياتي به كار گرفته شود بايد در رديف ماليات‌هاي مستقيم –ماليات بر درآمد- قرار گيرد كه چون از محل نگهداري خالي ملك، درآمدي حاصل مالك نمي‌شود، اخذ ماليات از آن توجيه‌پذير نيست.
.
اشكال دومي كه به طرح وارد است به نرخ رايج اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي برمي‌گردد كه در كشورهايي كه اين ماليات جواب داده، نرخ آن ۱۰درصد بوده است، اما در ايران اگر بخواهد اين نرخ مبنا قرار گيرد با توجه به اينكه ماليات به «مابه‌التفاوت قيمت روز آپارتمان و نرخ تورم عمومي» بسته مي‌شود، رقم ريالي ماليات ناچيز خواهد بود و عملا بازدارندگي در بازار خانه‌هاي خالي ايجاد نمي‌كند.
.
اشكال سومي كه كارشناسان سازمان مالياتي در نشست پژوهشي روز گذشته به طرح ماليات بر خانه‌هاي‌خالي وارد كردند غيرقابل شناسايي بودن اين خانه‌ها در تهران است به طوري كه ورود به آن فسادزا ارزيابي شده است.
.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» سازمان مالياتي با استناد به اين اشكالات، طرح اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي و همچنين طرح پيشنهادي وزارت راه‌وشهرسازي مبني بر اخذ ماليات از افزايش ارزش مسكن را از پيش‌نويس نهايي لايحه تحول نظام مالياتي خارج كرده است كه به اين ترتيب قصد اخير كميسيون اقتصادي مجلس براي مقابله مالياتي با خانه‌هاي خالي نيز بعيد است به سرانجام مشخصي برسد.
.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، راهکار کلیدی مسوولان برای کنترل سوداگری و مبارزه با سفته‌بازی در بازار مسکن پس از دو سال بررسی و مباحثه میان دو وزارتخانه مربوط – اقتصاد و راه و شهرسازی – سرانجام با تصمیم نهایی مبنی بر عدم درج این راهکار در پیش نویس لایحه تحول مالیاتی، عملا منتفی شد.
.
مسوولان مسکن کشور که در جریان بررسی‌های اخیر در زمینه طرح تحول مالیاتی خواهان وضع مالیات بر خانه‌های مسکونی بدون استفاده با هدف کنترل بازار مسکن و مقابله با سوداگری و سفته‌بازی در این بازار بودند، در نهایت با طرح چهار ایراد اساسی از سوی کارشناسان مالیاتی در مرحله بحث و بررسی پیرامون این موضوع از ادامه مسیر بازماندند، به گونه‌ای که در پیش‌نویس لایحه تحول مالیاتی هیچ اشاره‌ای به دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نشده است.
.
آن طور که کارشناسان و مسوولان ارشد سازمان امور مالیاتی کشور استدلال می‌کنند وضع مالیات بر خانه‌های خالی با وجود چهار ایراد اساسی قابلیت قانون شدن ندارد؛ به اذعان این مسوولان استاندارد جهانی و موفق در عرصه دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تمام کشورهای پیشرفته، حداکثر نرخ ۱۰ درصد را برای دریافت مالیات تعیین کرده است که همین امر زمینه ساز ایرادات اساسی موجود در وضع این نوع مالیات در ایران می‌شود.
.
این مسوولان در استدلال خود می‌افزایند وضع مالیات ۱۰ درصدی برای خانه‌های خالی از سکنه با حذف رقم تورم سالانه از ارزش ملک، رقم بسیار ناچیزی را شامل می‌شود که حتی در صورت اجرا هم مالک ترجیح می‌دهد با پرداخت آن رقم، از استهلاک ملک خود در نتیجه ورود به بازار اجاره خودداری کند.
.
ایراد دومی که متوجه این طرح است آن که در صورت وضع رقم بیشتری برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی به نسبت آنچه هم اکنون در برخی کشورهای دنیا وجود دارد، بازار ساخت و ساز مسکن به خصوص در بخش اجاره با دو مشکل اساسی یعنی کاهش چشمگیر ساخت و افت کیفیت واحدها مواجه می‌شود که این امر در نهایت نتیجه‌ای جز افزایش اجاره بها در کشور نخواهد داشت.کارشناسان سازمان امور مالیاتی کشور در نهایت به مسوولان مسکن توصیه می‌کنند، تا ابزارهای مالیاتی را تنها به عنوان راهکاری تکمیلی برای کنترل بازار مسکن به کار گیرند و هرگز تصور نکنند که می‌توان از مالیات به عنوان ابزاری در جهت سیاست‌گذاری استفاده کرد.
.
از سوی دیگر در طرح تحول مالیاتی دولت دو سیاست جدید برای بخش مسکن پیش‌بینی شده است که براساس سیاست اول متراژ واحدهای مسکونی اجاره‌ای برای دریافت مالیات از ۱۵۰ مترمربع به ۷۵ متر مربع کاهش پیدا کرده و براساس دومین سیاست مالکانی که در سال بیش از دوبار معامله مسکن انجام می‌دهند، مشمول پرداخت مالیات بر معاملات مکرر می‌شوند.
.
نبايد براي كنترل مسكن مالیات گرفت
کارشناس اقتصادی سازمان امور مالیاتی با بیان اینکه مطابق با نظر مسوولان مسکن، درنظر داشتیم مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین مالیات بر افزایش ارزش ملک(عایدی‌سرمایه) را در طرح تحول اقتصادی منظور کنیم، گفت: با بررسی‌های دقیق تر به این نتیجه رسیدیم که در حال حاضر امکان اجرای این دو نوع مالیات وجود ندارد.
.
محسن کلانتری افزود: مهم‌ترین چالشی که به خصوص در مسیر دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه وجود دارد آن است که اساسا برای کنترل مقوله مسکن در کشور نباید به سراغ مالیات رفت چرا که هدف از دریافت مالیات کسب درآمد برای دولت جهت جبران برخی هزینه‌ها است و نه سیاست‌گذاری برای کنترل بازاری خاص.
.
وی ادامه داد: از سوی دیگر برخی موانع قانونی همچون معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی افراد معادل تعداد فرزندان آنها و معافیت‌های موجود در حیطه مسکن‌های اجاره‌ای عملا تقاضای مسوولان مسکن را برای وضع این نمونه از مالیات منتفی می‌کند.
.
کلانتری تاکید کرد: با توجه به شرایط و ساختار خاص اقتصادی در ایران اساسا مالیات تاثیر چندانی در سیاست‌گذاری و سرمایه‌گذاری ندارد و تنها می‌توان به عنوان یک ابزار تکمیلی آن را در بخش‌های مختلف از جمله مسکن به کار گرفت.
.
وی با بیان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن نیز دارای اشکالات اساسی است، تصریح کرد: ایرادات موجود در این حوزه مالیاتی آنقدر زیاد است که بسیاری از کشورهای دنیا همچون آمریکا هم که این مالیات را وضع کرده‌اند در ادامه مسیر دچار تردید شده‌اند.
.
دو تحول مالیاتی جدید برای مسکن
کلانتری ادامه داد: محدود کردن رشد اقتصادی در بلند مدت مرسوم به «اثرقفل کنندگی یا قفل شوندگی اقتصاد» در مواجهه با شرایطی همچون نبود امکانات و زیرساخت‌های لازم برای وضع این نمونه از مالیات، باعث شد تا در پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی به دو پیشنهاد کلیدی برای بخش مسکن اکتفا کنیم.
.
وی به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: پیش از این، واحدهای مسکونی اجاره‌ای در شهر تهران تا ۱۵۰ مترمربع معاف از مالیات بودند که در طرح تحول مالیاتی این متراژ تا ۷۵ مترمربع کاهش یافته است.
.
کلانتری در خصوص پیشنهاد دوم سازمان امور مالیاتی در بخش مسکن گفت: در طرح تحول مالیاتی اجازه دریافت مالیات از معاملات مکرر برای مالکانی که در سال بیش از دو بار معامله انجام می‌دهند، پیش‌بینی شده است.
.
کلانتری در خصوص دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: وضع مالیات از خانه‌های خالی نیازمند شناسایی این واحدها است که این امر برای نظام مالیاتی کشور تقریبا غیرممکن است و در واقع احتمال ورود فساد به این حوزه زیاد است بنابراین سازمان امور مالیاتی چندان با این بحث موافق نیست و در پیش نویس طرح تحول اقتصادی نیز اشاره‌ای به دریافت این نوع مالیات نشده است.
.
وی تاکید کرد: طرح تحول مالیاتی با رویکردی ویژه مبنی بر ایجاد تحول اساسی در اقتصاد کشور مورد بحث و بررسی و تدوین قرار گرفته است که دریافت مالیات از خانه‌های خالی از جنس این رویکرد خاص نبوده است.
.
مالیات اولویت کنترل مسکن نیست
در این زمینه مدیر دفتر پژوهش و بهبود فرآیند سازمان امور مالیاتی کشور نیز با تاکید بر اینکه ابزارهای مالیاتی در بخش مسکن تنها به عنوان سیاستی تکمیلی می‌تواند مورد استناد قرار بگیرد گفت: در بخش مسکن قبل از استفاده از سیاست‌های مالیاتی مشخص باید دو سیاست کلی یعنی سیاست عرضه و سیاست تقاضا را مورد توجه قرار داد.
احمد زمانی افزود: تا زمانی که این دو سیاست را در بخش مسکن نادیده بگیریم، نمی‌توانیم از سیاست‌های تکمیلی همچون دریافت مالیات بهره‌مند شویم.
.
مالیات بر معاملات مکرر آرام‌بخش موقت برای مسکن
زمانی، با بیان اینکه مالیات بر معاملات مکرر هم تنها به عنوان آرام‌بخشی موقت برای کنترل بازار مسکن قابل استناد است، توضیح داد: در حال حاضر در تئوری‌های اقتصادی، مالیات بر عایدی سرمایه بهترین ابزار مالیاتی برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن است؛ اما مشکلات اجرایی موجود در کشور در مسیر استفاده از این نوع مالیات، مانع از پیشنهاد تصویب آن در طرح تحول مالیاتی شده است.
.
وی ادامه داد: نبود امکانات، نبودزیرساخت‌ها و عدم دسترسی به بانک‌های اطلاعاتی مشخص در این زمینه بزرگ‌ترین مشکلات اجرایی موجود در مسیر وضع این نوع مالیات محسوب می‌شود.
.
