- ACCPress.com – تازه های حسابداری - http://www.accpress.com/news -

ارائه اظهارنامه مالیاتی برای آپارتمان‌های کوچک

اولین تصمیم برای مهار سوداگری در بخش مسکن اتخاذ شد

.

سازمان امور مالیاتی در پی طرح جامع مالیاتی در سال جاری دست به نظام‌مند و به روز کردن سیستم مالیاتی زده است؛ از جمله فعالیت این سازمان می‌توان به الکترونیکی کردن اظهارنامه مالیات بر درآمد و ارائه سیستم خوداظهاری برای مالیات بر درآمد املاک است.

.

معاون مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی کشور در گفت و گو با ایسنا با اشاره به تغییرات صورت گرفته تاکید کرد: اگر کسی امسال اظهارنامه مالیاتی ندهد از هیچ معافیت مالیاتی برخوردار نمی‌شود.

.

حسین وکیلی افزود: تاکنون یک سری معافیت‌هایی داشتیم که اگر مودیان اظهارنامه مالیاتی خود را نمی‌دادند نیز باز هم از آن معافیت‌ها برخوردار بودند اما در سال جاری به موجب قانون برنامه این امتیاز حذف شده است.

.

در پی برنامه های سازمان امور مالیاتی کشور در سال جاری برای اظهارنامه مالیات املاک اجاره‌ای اعم از املاک مسکونی، اداری و تجاری در کشور از طریق “خوداظهاری” در تیرماه دریافت می‌شود و اظهار مؤدی پذیرفته می‌شود و یک تعداد از اظهارنامه‌ها به عنوان نمونه انتخاب می‌شوند.

.

گفتنی‌ است که حتی برای آپارتمان‌های کوچک نیز باید اظهارنامه داده شود.

.

مالیات بر درآمد املاک

مالیات در واقع وجوهی است که دولت برای تامین هزینه های خود از اشخاص اخذ می‌کند؛ حال نیز بحث کاربرد ابزار مالیاتی برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن مطرح شده است.

.

مالیات انواع گوناگونی مانند مالیات برارث، حق تمبر، مالیات بردرآمد املاک، مالیات بر درآمد حقوق، مالیات بردرآمد مشاغل، مالیات بردرآمد اشخاص حقوقی و مالیات بردرآمد اتفاقی، دارد و از مالیات بردرآمد املاک قرار است که به میزان موثرتری برای جلوگیری از افزایش بی منطق مسکن و خالی ماندن خانه های خریداری شده استفاده شود.

.

بر اساس قوانین مالیاتی برای محاسبه مال الاجاره از سند رسمی استفاده می شود و در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری شود و یا موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیعه یا هرعنوان دیگر از مستأجر دریافت کردهه باشد، میزان اجاره بها براساس املاک مشابه تعیین خواهد شد. چنانچه بعداً اسناد و مدارک مثبته به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه خواهد بود.

.

طبق ماده ۶۱ مالیات بر درآمد املاک، در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مناط اعتبار است.

.

همچنین ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید براساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است تعیین می‌شود.

.

بر این اساس از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود. در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جز درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.

.

گفتنی است که مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جز درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می شود.

.

هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.

.

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش ازسه واحد استیجاری که بارعایت الگوی مصرف مسکن بنابه اعلام وزارت مسکن وشهرسازی ساخته شده یا می شوند درطول مدت اجاره ازصددرصد (۱۰۰%) مالیات بردرآمد املاک اجاری معاف می باشند و درغیراینصورت درآمدهرشخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی درتهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید ودرسایرنقاط تامجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفیدازمالیات بردرآمد ناشی ازاجاره املاک معاف هستند.

.

بر مبنای ماده ۵۷ قانون مذکور درمورد شخص حقیقی که هیچگونه درآمدی ندارد تامیزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ قانون ازدرآمد مشمول مالیات سالیانه مستغلات ازمالیات معاف است ومازاد طبق مقررات قانون مشمول مالیات می‌شود .مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوص طبق نمونه ای که ازطرف سازمان امورمالیاتی کشور تهیه می‌شود به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک تسلیم واعلام کنند که هیچگونه درآمد دیگری ندارند.

.

اداره امورمالیاتی مربوطه بایدخلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امورمالیاتی محل سکونت مودی ارسال کند ودرصورتیکه ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلقه به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

.

بر اساس ماده۵۵، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر یا برای محاسبه ی مالیات حقوق تقویم می گردد از کل مال الاجاره ی دریافتی او کسر می‌شود.

.

گفتنی است که بر اساس ماده ۵۲ قانون مالیات بردرآمد املاک، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بردرآمد املاک می شود.

.

همچنین طبق ماده ۵۳ درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس براساس این ماده محاسبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

.

حکم ماده مذکور در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آن ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود. قابل توجه است که املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرد غیر اجاری تلقی می شود.

.

همچنین محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. در صورتی که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی جمعاً برای هر یک افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات این بخش خارج خواهد بود.

.

در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار کند مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

.

اگر مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده هست تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

.

شایان تاکید است که وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها بوسیله دولت تامین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف‌اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و ظرف ۱۰ روز به اداره امور مالیاتی محل موقع ملک پرداخت و رسید آنرا به موجر تسلیم کنند.

.

همچنین واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام که در تصرف خریدار است، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد. مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

.

گفتنی است که در مورد شخص حقیقی که هیچگونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده *(۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات است. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که ازطرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام کند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارد.

.

اداره امور مالیاتی مربوطه نیز باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مؤدی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مؤدی ارسال کند و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مؤدی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد. در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نمی‌شود. البته حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.

.

در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مؤدی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مؤدی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

.

همچنین مؤدیان موضوع این فصل در صورتی که فرزند معلول یا عقب‌مانده‌ای که قادر به کارنباشد در تکفل خود داشته باشند علاوه بر سایر معافیت های مذکور در این فصل که حسب مورد از آن استفاده خواهند کرد ماهانه تا ۱۰ هزار ریال از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک آنها به ازا هر یک از پرداخت مالیات معاف می‌شود.

.

بر اساس قانون مالیات بر املاک، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است.

.

همچنین چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

حق واگذاری محل نیز از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

.

بر اساس ماده ۶۳، نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه عوضین، هر دو ملک باشند هر یک از متعاملان به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند کرد.

.

همچنین تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده ی کمیسیون تقویم املاک، متشکل از هفت عضو است که درتهران از نمایندگان سازمان امورمالیاتی کشور و وزارتخانه های مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و نماینده ی سازمان ثبت اسناد و املاک و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر و در شهرستانها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، مسکن و شهرسازی، جهادکشاورزی و ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استانها یا شهرستانها حسب مورد و یا نمایندگان آن ها و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل و هر سال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد کرد.

.

در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه (براساس تقسیمات کشوری) سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک توسط شورای بخش مربوط معرفی خواهند شد. در صورت نبودن شورای شهر یا بخش سه نفر با شرایط مذکور که کارمند دولت نباشند، به معرفی فرماندار یا بخشدارمربوط در کمیسیون شرکت خواهند کرد.

.

کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در شهرستانها به دعوت مدیرکل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مزبور یا ادارات تابعه آن تشکیل خواهد شد. جلسات کمیسیون با حضور حداقل پنج نفر که سه نفرآنها عضو دولت باشند رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه با رأی موافق چهارنفر معتبر است.

.

* ماده ۸۴:

تامیزان یکصد و پنجاه برابر حداقل حقوق مبنای جدول حقوق موضوع ماده (۱) قانون نظام هماهنگ پرداخت کارکنان دولت – مصوب ۱۳۷۰– درآمد سالانه مشمول مالیات حقوق کلیه حقوق بگیران از جمله کارگران مشمول قانون کار، از یک یا چند منبع از پرداخت مالیات معاف می شود.

.

تبصره – میزان معافیت موضوع این ماده در مورد کارکنانی که حقوق آن ها توسط وزارتخانه ها و سازمان ها و مؤسسات و شرکت های دولتی و شهرداری ها و یا از محل اعتبارات دولتی پرداخت می گردد در صورت داشتن افراد تحت تکفل به هشتصد و چهل هزار ریال افزایش می یابد.

.