ارائه اظهارنامه مالياتي براي آپارتمان‌هاي كوچك

اولين تصميم براي مهار سوداگري در بخش مسكن اتخاذ شد

.

سازمان امور مالياتي در پي طرح جامع مالياتي در سال جاري دست به نظام‌مند و به روز كردن سيستم مالياتي زده است؛ از جمله فعاليت اين سازمان مي‌توان به الكترونيكي كردن اظهارنامه ماليات بر درآمد و ارائه سيستم خوداظهاري براي ماليات بر درآمد املاك است.

.

معاون ماليات‌هاي مستقيم سازمان امور مالياتي كشور در گفت و گو با ايسنا با اشاره به تغييرات صورت گرفته تاكيد كرد: اگر كسي امسال اظهارنامه مالياتي ندهد از هيچ معافيت مالياتي برخوردار نمي‌شود.

.

حسين وكيلي افزود: تاكنون يك سري معافيت‌هايي داشتيم كه اگر موديان اظهارنامه مالياتي خود را نمي‌دادند نيز باز هم از آن معافيت‌ها برخوردار بودند اما در سال جاري به موجب قانون برنامه اين امتياز حذف شده است.

.

در پي برنامه هاي سازمان امور مالياتي كشور در سال جاري براي اظهارنامه مالیات املاک اجاره‌ای اعم از املاک مسکونی، اداری و تجاری در کشور از طریق “خوداظهاری” در تيرماه دریافت می‌شود و اظهار مؤدی پذيرفته مي‌شود و یک تعداد از اظهارنامه‌ها به عنوان نمونه انتخاب مي‌شوند.

.

گفتني‌ است كه حتي براي آپارتمان‌هاي كوچك نيز بايد اظهارنامه داده شود.

.

ماليات بر درآمد املاك

ماليات در واقع وجوهي است كه دولت براي تامين هزينه هاي خود از اشخاص اخذ مي‌كند؛ حال نيز بحث كاربرد ابزار مالياتي براي جلوگيري از سوداگري در بازار مسكن مطرح شده است.

.

ماليات انواع گوناگوني مانند ماليات برارث، حق تمبر، ماليات بردرآمد املاك، ماليات بر درآمد حقوق، ماليات بردرآمد مشاغل، ماليات بردرآمد اشخاص حقوقي و ماليات بردرآمد اتفاقي، دارد و از ماليات بردرآمد املاك قرار است كه به ميزان موثرتري براي جلوگيري از افزايش بي منطق مسكن و خالي ماندن خانه هاي خريداري شده استفاده شود.

.

بر اساس قوانين مالياتي براي محاسبه مال الاجاره از سند رسمی استفاده می شود و در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری شود و یا موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیعه یا هرعنوان دیگر از مستأجر دریافت كردهه باشد، میزان اجاره بها براساس املاک مشابه تعیین خواهد شد. چنانچه بعداً اسناد و مدارک مثبته به دست آید که معلوم شود اجارة ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه خواهد بود.

.

طبق ماده ۶۱ ماليات بر درآمد املاك، در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مناط اعتبار است.

.

همچنين ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید براساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است تعیین مي‌شود.

.

بر اين اساس از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود. در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جز درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.

.

گفتني است كه مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جز درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می شود.

.

هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.

.

بر اساس قانون ماليات‌هاي مستقيم، مالكان مجتمع هاي مسكوني داراي بيش ازسه واحد استيجاري كه بارعايت الگوي مصرف مسكن بنابه اعلام وزارت مسكن وشهرسازي ساخته شده يا مي شوند درطول مدت اجاره ازصددرصد (۱۰۰%) ماليات بردرآمد املاك اجاري معاف مي باشند و درغيراينصورت درآمدهرشخص ناشي از اجاره واحد يا واحدهاي مسكوني درتهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زيربناي مفيد ودرسايرنقاط تامجموع ۲۰۰ مترمربع زيربناي مفيدازماليات بردرآمد ناشي ازاجاره املاك معاف هستند.

.

بر مبناي ماده ۵۷ قانون مذكور درمورد شخص حقيقي كه هيچگونه درآمدي ندارد تاميزان معافيت مالياتي درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ قانون ازدرآمد مشمول ماليات ساليانه مستغلات ازماليات معاف است ومازاد طبق مقررات قانون مشمول ماليات مي‌شود .مشمولان اين ماده بايد اظهارنامه مخصوص طبق نمونه اي كه ازطرف سازمان امورمالياتي كشور تهيه مي‌شود به اداره امورمالياتي محل وقوع ملك تسليم واعلام كنند كه هيچگونه درآمد ديگري ندارند.

.

اداره امورمالياتي مربوطه بايدخلاصه مندرجات اظهارنامه مودي را به اداره امورمالياتي محل سكونت مودي ارسال كند ودرصورتيكه ثابت شود اظهارنامه مودي خلاف واقع است ماليات متعلقه به اضافه يك برابر آن به عنوان جريمه وصول خواهد شد.

.

بر اساس ماده۵۵، هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره كند یا از خانة سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر یا برای محاسبه ی مالیات حقوق تقویم می گردد از کل مال الاجاره ی دریافتی او کسر مي‌شود.

.

گفتني است كه بر اساس ماده ۵۲ قانون مالیات بردرآمد املاک، درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بردرآمد املاک می شود.

.

همچنين طبق ماده ۵۳ درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس براساس این ماده محاسبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

.

حکم ماده مذكور در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آن ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود. قابل توجه است كه املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرد غیر اجاری تلقی می شود.

.

همچنين محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. در صورتی که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی جمعاً برای هر یک افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات این بخش خارج خواهد بود.

.

در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار كند مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

.

اگر مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده هست تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

.

شايان تاكيد است كه وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها بوسیله دولت تامین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف‌اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و ظرف ۱۰ روز به اداره امور مالیاتی محل موقع ملک پرداخت و رسید آنرا به موجر تسلیم كنند.

.

همچنين واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام که در تصرف خریدار است، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد. مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

.

گفتني است كه در مورد شخص حقیقی که هیچگونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده *(۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات است. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که ازطرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام كند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارد.

.

اداره امور مالیاتی مربوطه نيز باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مؤدی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مؤدی ارسال كند و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مؤدی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد. در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نمي‌شود. البته حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.

.

در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مؤدی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مؤدی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

.

همچنين مؤدیان موضوع این فصل در صورتی که فرزند معلول یا عقب‌مانده‌ای که قادر به کارنباشد در تکفل خود داشته باشند علاوه بر سایر معافیت های مذکور در این فصل که حسب مورد از آن استفاده خواهند كرد ماهانه تا ۱۰ هزار ریال از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک آنها به ازا هر یک از پرداخت مالیات معاف می‌شود.

.

بر اساس قانون ماليات بر املاك، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است.

.

همچنين چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

حق واگذاری محل نيز از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

.

بر اساس ماده ۶۳، نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه عوضین، هر دو ملک باشند هر یک از متعاملان به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند كرد.

.

همچنين تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده ی کمیسیون تقویم املاک، متشکل از هفت عضو است که درتهران از نمایندگان سازمان امورمالیاتی کشور و وزارتخانه های مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و نماینده ی سازمان ثبت اسناد و املاک و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر و در شهرستانها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، مسکن و شهرسازی، جهادکشاورزی و ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استانها یا شهرستانها حسب مورد و یا نمایندگان آن ها و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل و هر سال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد كرد.

.

در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه (براساس تقسیمات کشوری) سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک توسط شورای بخش مربوط معرفی خواهند شد. در صورت نبودن شورای شهر یا بخش سه نفر با شرایط مذکور که کارمند دولت نباشند، به معرفی فرماندار یا بخشدارمربوط در کمیسیون شرکت خواهند كرد.

.

کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در شهرستانها به دعوت مدیرکل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مزبور یا ادارات تابعه آن تشکیل خواهد شد. جلسات کمیسیون با حضور حداقل پنج نفر که سه نفرآنها عضو دولت باشند رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه با رأی موافق چهارنفر معتبر است.

.

* ماده ۸۴:

تامیزان یکصد و پنجاه برابر حداقل حقوق مبنای جدول حقوق موضوع ماده (۱) قانون نظام هماهنگ پرداخت کارکنان دولت – مصوب ۱۳۷۰– درآمد سالانه مشمول مالیات حقوق کلیه حقوق بگیران از جمله کارگران مشمول قانون کار، از یک یا چند منبع از پرداخت مالیات معاف می شود.

.

تبصره – میزان معافیت موضوع این ماده در مورد کارکنانی که حقوق آن ها توسط وزارتخانه ها و سازمان ها و مؤسسات و شرکت های دولتی و شهرداری ها و یا از محل اعتبارات دولتی پرداخت می گردد در صورت داشتن افراد تحت تکفل به هشتصد و چهل هزار ریال افزایش می یابد.

.