اولين پيش‌بيني از بازار مسكن ۹۱
.
براي ترسيم دورنماي تحولات بازار مسكن در شروع سال۹۱، دو گروه از عوامل موثر بازار، چشم‌انداز حداكثر سه‌ماهه را براي معاملات مسكن متصور شده‌اند كه نقطه مشترك اين پيش‌بيني‌ها از «دور كُند نوسان قيمت مسكن» حكايت دارد.
.
كارشناسان مسكن با اشاره به اينكه امسال دو رويداد شامل «افتتاح‌هاي مسكن‌مهر اطراف تهران» و «عرضه‌هاي آنچه طي سال‌هاي ۸۹ و ۹۰ در داخل تهران ساخته‌شده» مي‌تواند در نقش شوكر قيمت، بازار را از التهاب قيمتي دور كند، نسبت به رفتار تقاضا در ماه‌هاي آتي هشدار دادند و اعلام كردند: متقاضياني كه هم‌اكنون در بازار مسكن حضور دارند خريدار واقعي نيستند اما حجم اين مراجعه‌ها به اندازه‌اي است كه مي‌تواند سيگنال اشتباه به طرف عرضه بدهد و در نهايت موجب تحريك قيمت شود.
.
اين كارشناسان همچنين تداوم كاهش ارزش ريال در روزهاي ابتدايي سال جاري را مقدمه ورود گروه‌جديد تقاضا به بازار مسكن ارزيابي كرده و اين اتفاق را براي برقراري تعادل قيمتي مناسب ندانستند.
.
در صورت رشد دوباره نرخ دلار در بهار علاوه بر متقاضياني كه به‌صورت طبيعي براي نياز مسكن اقدام به خريد ملك مي‌كنند، صاحبان نقدينگي نيز زودتر از فصل تابستان، سرمايه‌هاي خود را به كالاي رشد‌پذير تبديل خواهند كرد.
در بررسي‌هاي كارشناسان دستيابي به ثبات قيمت مسكن در سال۹۱ سخت توصيف شده و براي آرامش اجاره‌بها نيز، شرط مهار تورم دو رقمي، مطرح شده است.
.
اما مشاوران‌املاك كه معتقدند هر نوع افزايش قيمت مسكن در سال جاري به ركود معاملات منجر مي‌شود انتظار دارند مالكان واحدهاي نوساز آنها را با «قيمت سازگار» براي فروش به بازار عرضه كنند.
.
دلالان مسكن همچنين پيش‌بيني مي‌كنند: احتكار ملك در تهران نسبت به سال گذشته كاهش شديد مي‌يابد و امسال رقابت در فروش جايگزين خانه‌هاي خالي خواهد شد.
.
فعالان بنگاه‌هاي مسكن در تهران در عين حال به خريداران توصيه مي‌كنند از هجوم به بازار در ابتداي سال پرهيز كنند تا فرصت‌هاي موجود در بازار آسيب پيدا نكند.
.
آخرین پیش‌بینی‌ها از وضعیت بازار مسکن سال ۹۱ حاکی است در سال جاری فعالان‌این بازار با سه سناریوی احتمالی در میدان عرضه و تقاضای مسکن رو‌به‌رو خواهند بود؛ به‌این ترتیب، در حالی که عده‌ای از کارشناسان معتقدند، شرایط بازار مسکن کماکان روند صعودی ملایم مطابق با روند افزایشی سال گذشته را طی خواهد کرد برخی مشاوران املاک از افزایش قیمت‌ها در سال جاری خبر می‌دهند.
.
این در حالی است که در سناریوی سوم که از سوی همین مشاوران طرح می‌شود با اسکان مسکن مهری‌ها در واحدهای تحویلی، همزمان با ازدیاد عرضه، بازار تقاضا نیز به میزان قابل توجهی تعدیل می‌شود؛ به گونه‌ای که حتی می‌توان به آرامش قیمت مسکن خصوصا در بخش اجاره بها در سال ۹۱ امیدوار بود.
.
اجاره بها بالا می‌رود یا پایین؟
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه یک شهر تهران، با بیان اینکه احتمالا در سال ۹۱، روند صعودی قیمت‌ها ادامه دار خواهد بود به «دنیای اقتصاد» گفت: سال ۹۱ علاوه بر‌اینکه سال ادامه سیر افزایشی اجاره بها همچون سال گذشته است؛ رکود در بازار خرید و فروش را نیز به همراه دارد.
.
وی افزود: مهم‌ترین دلیل این امر آن است که هنوز سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای افراد جلب توجه نکرده است اما با آرامش بازار سکه و ارز و خروج سرمایه‌های سرگردان از این بخش می‌توان به هدایت این سرمایه‌ها به بازار مسکن و تعدیل قیمت‌ها امیدوار بود.
.
حداقل ۱۰ درصد افزایش قیمت طی ۶ ماه
مشاور املاک دیگری در‌این زمینه معتقد است: افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به خصوص در سال جاری امری طبیعی است و پیش‌بینی می‌شود در دو بخش خرید و اجاره بها در سال ۹۱ با حداقل ۱۰ و حداکثر ۲۰ درصد افزایش نرخ مواجه شویم.وی با بیان‌اینکه افزایش معقول در نرخ اجاره به عنوان یک نیاز اساسی در بازار مسکن مطرح است، گفت: در ۶ ماه گذشته نیز قیمت‌ها ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش داشته است و چنین به نظر می‌رسد که‌این میزان افزایش در ماه‌های آتی ادامه دار باشد.
.
این مشاور املاک به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: با توجه به اینکه موجران معمولا شرایط اجاره‌بها را با توجه به جنبه‌های اقتصادی زندگی خود تعیین می‌کنند با درنظر گرفتن افزایش ایجاد شده در سایر بخش‌های اقتصادی، پیش‌بینی قاطعی درباره کاهش التهاب بازار اجاره بها در سال ۹۱ نمی‌توان ارائه داد.
.
وی با بیان‌اینکه هیچ یک از فعالان بازار مسکن اعم از تولید کنندگان، متقاضیان و حتی مشاوران املاک از افزایش قیمت‌ها رضایت ندارند، تصریح کرد: افزایش بی‌رویه قیمت‌ها باعث رکود در بازار مسکن شده و حتی فعالیت مشاوران املاک را هم با مشکل مواجه می‌کند.
.
مسکن مهری‌ها ساکن شوند، بازار تعدیل می‌شود
مشاور املاک دیگری که در چهار منطقه تهران شعبه دایر کرده و فعالیت می‌کند در‌این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه شایعه افزایش قیمت‌ها از روزهای پایانی سال قبل برای سال ۹۱ در تهران گسترش یافته است، اما امیدواری‌ها برای کاهش قیمت مسکن همچنان وجود دارد.
.
وی با اشاره به بالا بودن نرخ تورم در سایر بخش‌های اقتصادی افزود: با این وجود اگر مسکن مهری‌ها به خانه‌های خود بروند و واحدهای آنان تحویل شود می‌توان به کاهش قابل توجه قیمت‌ها به خصوص در بخش اجاره‌بها امیدوار بود.
.
این مشاور املاک یادآور شد: درحال حاضر وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای است که دو رفتار متفاوت از سوی عرضه‌کنندگان را در خود جای داده است. وی ادامه داد: به این ترتیب عرضه‌کنندگانی که برای فروش واحدهای خود عجله داشته باشند با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، املاک خود را به نرخ‌های پایین‌تر نیز می‌فروشند؛ اما سایر عرضه‌کنندگان که به دنبال کسب سود بیشتر هستند ترجیح می‌دهند تا زمانی که قیمت‌ها افزایش قابل توجهی پیدا نکرده است اقدام به فروش نکنند.
.
این مشاور املاک تاکید کرد: به طور قطع تحویل واحدهای مسکن مهر باعث افت قیمت‌ها در سال جاری خواهد شد.
.
تاثیر معکوس سیاست‌ها؟
یکی از مشاوران املاک فعال در غرب تهران نیز با بیان‌اینکه درحال حاضر نمی‌توان دورنمای خاصی برای بازار مسکن سال ۹۱ ترسیم کرد، گفت: ابلاغ طرح تفصیلی و اجرای آن به طور قطع تاثیر مستقیم در قیمت‌ها و میزان خرید و فروش واحدها در پهنه‌های مختلف شهر تهران خواهد داشت.
.
وی خاطرنشان کرد: با‌این حال هنوز انعکاس‌این تاثیر در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود و تا زمانی که تکلیف پهنه بندی‌ها مشخص نشده است رفتار مشخصی در بازار عرضه و تقاضای مسکن نمی‌توان پیش‌بینی کرد.
.
این مشاور املاک به «دنیای اقتصاد» گفت: درحال حاضر شایعاتی وجود دارد که پس از اجرای طرح تفصیلی زمین‌های زیر ۵۰۰ مترمربع با کاهش قیمت مواجه خواهند شد.
.
پرونده تعزیرات برای همیشه بسته شود
وی التهاب بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره‌بها در سال گذشته را بیشتر ناشی از تاثیر معکوس سیاست‌های کنترل قیمت مسکن همچون برخورد تعزیراتی دانست و افزود: اعمال سیاست برخورد تعزیراتی باعث نگرانی مالکان از کاهش قیمت‌ها شد؛ به گونه‌ای که بسیاری از آنها با امتناع از ارائه قراردادهای سال گذشته خود به بنگاه‌ها و ترس از زیان وارده در سال‌های آینده به این دلیل که در سال‌های بعد به علت ثبت معاملات در سامانه املاک قادر به افزایش قابل توجه در قیمت‌ها نخواهند بود، حتی تا میزان ۴۵ درصد نیز اقدام به افزایش اجاره بها کردند.
.
وی ادامه داد: اگر دولت به جای برخوردهای تند تعزیراتی سیاست‌های منطقی‌تر و ملایم‌تری را به کار بندد دورنمای قیمتی مسکن بسیار بهتر و متعادل‌تر خواهد بود.
.
عرضه بیشتر در سال ۹۱
این مشاور املاک همچنین به «دنیای اقتصاد» گفت: از سوی دیگر نوسانات شدید بازار طلا و ارز و زیان دیدگی برخی از سرمایه‌گذاران این بازارها در ماه‌های اخیر نشان داد که بازار مسکن مطمئن‌ترین بازار موجود برای سرمایه‌گذاری است؛ بنابراین بازگشت بسیاری از سرمایه‌های خارج شده از بازار مسکن در سال قبل به بازار مسکن سال جدید از امیدواری‌های دیگری است که می‌توان برای سال ۹۱ پیش‌بینی کرد.
.
متقاضیان در بازار می‌مانند؟
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه سه تهران ضمن پیش‌بینی افزایش نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال ۹۱ اظهار کرد: در سه ماهه منتهی به پایان سال ۹۰ و روزهای ابتدایی سال ۹۱ شاهد دو مرحله افزایشی در قیمت مسکن در شهر تهران بوده‌ایم.
.
وی ادامه داد: به‌این ترتیب که از ابتدای دی ماه تا پایان بهمن، ۱۰ تا ۱۵ درصد و از ابتدای اسفند تا نیمه‌های فروردین شاهد افزایش دیگری به همین میزان بوده‌ایم.
.
این مشاور املاک با بیان اینکه عدم پرداخت مطالبات پیمانکاران و تاخیر در واگذاری واحدهای مسکن مهر در نتیجه آن، باعث عدم تزریق واحدهای مورد نیاز به بازار مسکن شده است، افزود: در صورت ادامه این روند و عدم بهره‌برداری از پروژه‌هایی مانند مسکن مهر، روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.
.
این مشاور املاک توضیح داد: با این وجود حتی اگر قیمت‌ها نیز افزایش یابد رونق بازار همچنان حفظ خواهد شد و متقاضیان مسکن چه در بخش اجاره و چه در بخش خرید با راهکارهایی همچون کاهش متراژ موردنظر یا موارد دیگر، همچنان در بازار تقاضای مسکن می‌مانند.
.
مسکن ۹۱: کمبود تولید، تقاضای انباشته
اما کارشناسان مسکن برای بازار مسکن سال ۹۱ چندان خوشبین نیستند و می‌گویند: کاهش قیمت‌ها تنها در شرایطی ویژه برای بازار مسکن سال ۹۱ متصور است که درحال حاضر هیچ یک از علائم کاهشی در بازار به چشم نمی‌خورد.
.
احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن در‌این زمینه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: روند صعودی قیمت‌ها در سال ۹۱ ادامه خواهد داشت، اما این روند به صورت جهش وار نخواهد بود و بازار مسکن سال ۹۱ همراه با افزایشی کند در قیمت‌ها پیش‌بینی می‌شود.
.
وی هرگونه تحول معنادار در بازار مسکن۹۱ را منوط به تصویب بودجه عمرانی بخش مسکن در مجلس در روزهای آتی دانست و گفت: تا زمانی که تکلیف بودجه ۹۱ در بخش مسکن و سیاست‌های دولت در این بخش در دو حیطه قانون برنامه پنجم توسعه و قانون هدفمندی یارانه‌ها مربوط به سال جاری مشخص نشود نمی‌توان رفتار یا تحول خاصی را در این زمینه پیش‌بینی کرد.
.
سرحدی چگونگی هدایت سرمایه به بخش مسکن و برنامه‌ریزی صحیح در راستای هدایت سرمایه‌ها به‌این بخش را یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در تعدیل قیمت مسکن در سال جاری عنوان کرد و افزود: رکود در بازار ساخت‌وساز به واسطه دلایلی همچون ابهام در بازار مسکن و افزایش قیمت مصالح، همراه با حجم گسترده‌ای از تقاضای انباشته شده برای مسکن، عواملی هستند که در سال‌های اخیر شکاف قابل توجهی را بین میزان عرضه و تقاضای مسکن به وجود آورده‌اند.
.
وی با بیان‌اینکه احتمال کاهش قیمت مسکن در سال ۹۱ منتفی است، افزایش قیمت‌ها در‌این بخش را با اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها مرتبط دانسته و کاهش قیمتی را تنها در صورت هدایت نقدینگی‌ها به بازار تولید مسکن امکان پذیر عنوان کرد.
.
سرحدی با اشاره به نقش مثبت مسکن مهر در تنظیم بازار مسکن شهرهای کوچک، خاطرنشان کرد: سیاست ساخت مسکن مهر برای کلانشهر تهران به خاطر وجود حجم گسترده‌ای از تقاضای انباشته برای مسکن چندان موفق نبوده است و به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاری برای احیای بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری با تسهیلات کامل و قابل انتقال به خریداران واقعی راهکار موثرتر و کارآمدتری در‌این زمینه باشد.
.
جوسازی، راهکار کاربردی تعدیل قیمت
در همین زمینه علیرضا قهاری، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن با اشاره به تاثیر جوسازی‌ها در افزایش قیمت مسکن گفت: می‌توان از تاثیر جوسازی‌های روانی برای تعدیل و کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن نیز استفاده کرد.
.
وی با بیان‌اینکه در بسیاری موارد جوسازی‌های روانی بدون داشتن علتی خاص باعث افزایش قابل توجه قیمت‌ها می‌شود افزود: اگرچه گفته می‌شود که تاثیر سایر کالاهای اقتصادی بر قیمت مسکن اثرگذار است اما دولت می‌تواند با کنترل مواردی که در حیطه نظارتی مستقیم خود است مانع از بروز افزایش قیمت در بازار مسکن شود؛ چرا که بازار مسکن در اصل از حیطه نظارتی مستقیم دولت خارج است و نمی‌توان آن را با اقدامات دستوری تعدیل کرد. با‌این حال در بسیاری موارد ایجاد یک جو روانی خاص به مراتب تاثیرگذارتر از واقعیت یک پدیده یا موضوع اقتصادی است.
.
کاهش ارزش ریال، رونق بازار مسکن
قهاری رونق‌ایجاد شده در بازار خرید و فروش مسکن در روزهای ابتدایی سال را ناشی از کاهش ارزش ریال و نگرانی سرمایه‌داران از این قضیه عنوان کرد و افزود: با توجه به اشباع بازارهای سرمایه‌گذاری در مواردی همچون بازار طلا و ارز، مسکن در ماه‌های آینده به عنوان مقصد بعدی نقدینگی‌های سرگردان مورد توجه قرار خواهد گرفت.
وی تاکید کرد: رونق ایجاد شده نشان‌دهنده عرضه مسکن با قیمت واقعی نیست و همین عامل در صورت عدم کنترل دولت می‌تواند تورم‌زا و مشکل‌آفرین باشد.
.
«کاهش قیمت مسکن» طنز است
فردین یزدانی از کارشناسان ارشد حوزه اقتصاد مسکن با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن در سال ۹۱ تفاوت چندانی با بازار سال ۹۰ نخواهد داشت به «دنیای اقتصاد» گفت: در کشوری که هرساله دارای نرخ تورم عمومی است انتظار کاهش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف اقتصادی همچون مسکن تنها در حد یک شوخی می‌تواند قابل طرح باشد.
.
وی افزود: با این حال افزایش خاصی برای قیمت مسکن در سال ۹۱ پیش‌بینی نمی‌شود؛ چرا که در سال گذشته نیز افزایش‌ها پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بود و درحال حاضر انتظار ایجاد شرایط جهش نیز غیرمحتمل است.
.
یزدانی میزان عرضه مسکن در سال ۹۱ را متناسب با حجم تسهیلات اعطایی از سوی دولت و سیاست‌های بانکی و پولی توصیف کرد و گفت: با توجه به اینکه دولت در سال‌های اخیر تمهیدات گوناگونی همچون ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده به صورت خودمالک، مسکن مهر و اعطای تسهیلات برای ساخت را در دستور کار قرار داد، عرضه مسکن نیز روال سابق خود را طی می‌کند و شاهد افت شدید در این زمینه نخواهیم بود.
.
بازار مسکن میدان جنگ نیست
یزدانی در پاسخ به این سوال که در صورت ادامه دار بودن روند عدم عرضه برخی از واحدهای ساخته شده از سوی سازندگان به بازار مسکن ۹۱ ،مطابق آنچه در سال گذشته نیز اتفاق افتاد، چه راهکاری را موثر می‌دانید؟ ابراز کرد: تشبیه بازار مسکن به میدان جنگ کار درستی به نظر نمی‌رسد و در شرایطی که انتظار تولیدکنندگان از بازار مسکن برآورده نمی‌شود طبیعی است که آنان نیز از عرضه واحدها خودداری کنند.
.
وی افزود: درحال حاضر کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن منجر به عدم گردش مالی در این بخش شده است و از سوی دیگر باعث شده متقاضیان تنها در حد متقاضی باقی مانده و توان خرید نداشته باشند.
..
این کارشناس مسکن تاکید کرد: تا زمانی که گردش مالی در بازار مسکن افزایش نیابد مقاومت عرضه کنندگان نیز شکسته نمی‌شود.
در این خصوص کتاب پیش بینی گذشته، حال و آینده مسکن ایران از منظر سرمایه گذاری بسیار مفید و کارگشا است.
بنده از خواندن آن لذت بردم