- ACCPress.com – تازه های حسابداری - http://www.accpress.com/news -

برنامه هاي متنوع مالياتي براي بازار مسكن در طرح تحول مالياتي

۴ ماليات جديد و اصلاح ۳ ماليات قديمي بخش مسكن در دستور كار دولت قرار گرفت. به گزارش رسانه مالياتي ايران ماليات هايي كه طي حداقل دو سال اخير به دليل عدم پشتوانه قانوني، دولت نتوانسته از آنها براي تنظيم بازار مسكن استفاده كند، هم اكنون به طرح تحول مالياتي اضافه شده است؛ اين طرح در بخش مسكن شامل حداقل سه نوع ماليات جديد و اصلاح سه دسته از ماليات هاي قديمي است؛” ماليات بر عايدي سرمايه” به عنوان مهم ترين ماليات جديد قرار است به صورت درصدي از مابه التفاوت قيمت فروش و قيمت زمان خريد، از فروشنده ملك دريافت شود.

براي جلوگيري از آسيب به ساخت وساز، ساختمان هاي نوساز از اين ماليات معاف هستند و اولين فروش ملك هر نفر در هر سال نيز به خاطر حفظ حقوق متقاضيان مصرفي مسكن، مشمول اين ماليات نمي شود. ماليات دوم، مالكان زمين هاي باير را شامل مي شود كه به ازاي هرسال، معادل يك درصد ارزش معاملاتي اين زمين ها است. در پيش نويس طرح تحول مالياتي، لغو كامل معافيت مالياتي آپارتمان هاي اجاره اي نيز قيد شده است، اما وزارت راه وشهرسازي در بسته اي كه براي تكميل محتواي طرح تحول ارائه كرده خواستار معافيت براساس متراژ، طول مدت قرارداد و ارزش اجاري واحدمسكوني شده است.

اين وزارتخانه همچنين پيشنهاد كرده، براي خانه هاي خالي و همين طور واحدهاي نوساز خالي كه ۶ماه از زمان صدور پايان كارشان مي گذرد ماليات سالانه اي معادل ۴/۲ درصد ارزش روز آنها، در طرح تحول مالياتي گنجانده شود. برنامه هاي متنوع مالياتي براي بازار مسكن كه طي دوسه سال گذشته بخش كوچكي از آن به صورت موردي و پراكنده آماده اجرا شد اما به دليل عدم پشتوانه محكم قانوني هيچ وقت به اجرا درنيامد، حالادر « طرح تحول مالياتي » گنجانده شده تا بعد از اجماع در دولت و تبديل به قانون در مجلس، نياز جدي بازار مسكن به ابزارهاي مالياتي را برآورده كند.

طرح تحول مالياتي، دومين بخش از طرح تحول اقتصادي بعد از هدفمندي يارانه ها محسوب مي شود كه در قالب آن براي تنظيم بازار زمين و خريدهاي مصرفي و سرمايه اي مسكن ۴ نوع ماليات جديد در نظر گرفته شده و براي بازار اجاره و ساخت وسازهاي مسكوني نيز ۳ ماليات قديمي كه هم اكنون اخذ مي شود، قرار است مورد بازنگري و اصلاح قرار گيرد. محور ماليات هاي جديد در بازار مسكن، سياست كنترل سوداگري با تاكيد بر امنيت بخشي به معاملات مصرفي متقاضيان مسكن را دنبال مي كند به طوري كه« تعداد و ارزش معامله » براي خريدار و فروشنده مسكن چنانچه از حد مشخصي فراتر رود، پرداخت ماليات اجباري مي شود و در غيراين صورت، طرفين مشمول معافيت قرار خواهند گرفت. همچنين تعيين تكليف خانه هاي خالي كه پيش تر مسوولان بنا داشتند با استفاده از قانون تعزيرات يا عوارض شهري، به مقابله با آن بپردازند نيز به اين طرح محول شده است.

اين گزارش مي افزايد : ماليات بر عايدي سرمايه عنوان يكي از ماليات هاي جديد است كه با اجراي آن، فروشنده ملك درصدي از مابه التفاوت قيمت زمان خريد و قيمت زمان فروش را ماليات مي پردازد. ماليات بر عايدي سرمايه يا همان ماليات بر افزايش ارزش ملك، بين ۱۵ تا ۳۵ درصد مابه التفاوت قيمت خريد و قيمت فروش است. به طوري كه چنانچه رقم مابه التفاوت كمتر از ۲۵ ميليون تومان باشد، نرخ ماليات حداكثر ۲۵ درصد و براي معاملاتي كه رقم مابه التفاوت قيمت در آنها بيشتر از ۱۰۰ ميليون تومان باشد، ماليات حداكثر ۳۵ درصدي اعمال مي شود. در پيش نويس طرح تحول مالياتي، براي دلايل توجيهي اخذ ” ماليات بر عايدي سرمايه ” به توزيع عادلانه ثروت و درآمد اشاره شده است. در صورت تصويب نهايي ماليات بر عايدي سرمايه، از معاملات مسكن فقط همين يك ماليات اخذ خواهد شد وماليات نقل وانتقال كه هم اكنون هنگام انتقال محضري، از متعاملين دريافت مي شود، عملاً حذف مي شود.

مسوولان مالياتي كشور پيشنهاد كرده اند اولين فروش ساختمان هاي نوساز از پرداخت ماليات بر عايدي سرمايه معاف باشد تا از اين طريق حمايت دولت از سرمايه گذاري در توليد مسكن آسيب نبيند. اما مسوولان وزارت راه وشهرسازي با مطالعه كارشناسي بر روي جزئيات طرح تحول مالياتي و همچنين شناخت رفتار محتكران در بازار مسكن، درخواست كرده اند: معافيت ساختمان هاي نوساز از پرداخت ماليات بر عايدي سرمايه حداكثر تا ۶ ماه بعد از صدور پايان كار باشد تا سازنده ها يا مالكان ساختمان هاي نوساز كه از فروش واحدها تا زمان رونق مسكن خودداري مي كنند، تحت تاثير مهلت تعيين شده قرار بگيرند و سرعت فروش و عرضه را افزايش دهند. براساس اين گزارش، انتقال قطعي اولين واحدمسكوني توسط اشخاص در هر سال نيز مشمول ماليات بر عايدي سرمايه نخواهد شد كه در اين مورد نظر دولت حفظ حقوق مودياني است كه مسكن خود را تبديل به احسن مي كنند.

به اين ترتيب افرادي كه بيش از دو بار در يك سال ملك مسكوني به فروش مي رسانن د مشمول پرداخت اين ماليات جديد خواهند شد كه هر چقدر قيمت مسكن در طول مدت معامله افزايش داشته باشد، ماليات پرداختي نيز بيشتر مي شود. دومين ماليات جديد در قالب طرح تحول مالياتي ، “ماليات بر زمين هاي باير”‌است به طوري كه اراضي باير -زمين هاي بلااستفاده – در شهرهاي بيش از ۳۰۰ هزار نفر جمعيت به ازاي هر سال باير بودن، معادل يك درصد ارزش معاملاتي مشمول پرداخت ماليات مي شوند. دولت براي اخذ ماليات از زمين هاي باير، به استناد قانون ساماندهي مسكن كه سال ۸۸ ابلاغ شد، تكليف قانوني دارد اما تاكنون اقدامي در اين زمينه انجام نداده است. سازمان امور مالياتي كشور در تعريف« ماليات بر زمين هاي باير » با هدف ايجاد انگيزه در تبديل سريع زمين باير به ساختمان، تبصره اي اضافه كرده كه به موجب آن، به محض انجام عمليات ساختماني روي زمين، مالك زمين از پرداخت ماليات آن سال، معاف مي شود.

وزارت راه وشهرسازي نيز براي« ماليات بر اراضي باير » پيشنهاد مكملي به سازمان داده مبني براينكه نرخ ماليات بر اراضي باير به صورت پلكاني تعيين شود به اين صورت كه براي تشويق به عرضه سريع زمين ها به بازار ساخت وساز، زمين هاي باير تا يك سال بعد از تصويب اين قانون از ماليات معاف باشند و براي سال دوم و سوم، يك درصد و براي سال چهارم ۲ درصد ماليات معادل ارزش معاملاتي روز زمين اخذ شود. اصلاح ماليات بر اجاره بهاي مسكن بخش ديگري از طرح تحول مالياتي است. در پيش نويس طرح آمده است معافيت مالكان بيش از سه واحدمسكوني اجاره اي و همچنين آپارتمان هاي كمتر از ۱۵۰ مترمربع از پرداخت« ماليات بردرآمد املاك اجاري » كه تاكنون برقرار بوده، لغو شود و به جاي آن، از مستاجرين فاقد مسكن، حمايت موثر مالي شود. اين در حالي است كه وزارت راه وشهرسازي در بسته مكتوبي كه براي نحوه تدوين طرح تحول مالياتي در بخش مسكن به سازمان امور مالياتي ارائه كرده، با لغو كامل معافيت مالياتي اجاره بهاي مسكن مخالفت كرده و اعمال ماليات بر اجاره مسكن را موجب انتقال بار مالياتي به اجاره نشين ها عنوان كرده است.

اين وزارتخانه در عين حال پيشنهاد كرده است: معافيت مالياتي واحدهاي مسكوني اجاره اي برحسب متراژ، طول مدت قرارداد و ارزش اجاري تعيين شود تا امكان تنظيم بازار اجاره و ايجاد مشوق براي موجران و همچنين تعديل اجاره بها از طريق ماليات فراهم شود. طبق اين گزارش ، در پيش نويس طرح تحول مالياتي تدابير خاصي براي خانه هاي خالي درنظر گرفته نشده است هر چند ماليات بر عايدي سرمايه به نوعي هزينه فروش خانه هاي خالي به خاطر گذر زمان و رشد قيمت مسكن طي مدت خالي بود ن را افزايش مي دهد. اما وزارت راه وشهرسازي پيشنهاد كرده است كه ماده اي مجزا براي خانه هاي خالي در طرح تحول مالياتي اضافه شود. اين پيشنهاد با تاكيد بر تجارب ساير كشورها كه با وضع نرخ مناسب ماليات منجر به افزايش هزينه نگهداري خانه هاي خالي براي مالكان مي شوند « ماليات بر خانه خالي » را در كاهش قيمت مسكن و اجاره بها موثر ارزيابي كرده است.

پيشنهاد اين وزارتخانه اخذ ماليات معادل دودر هزار ارزش روز واحد مسكوني خالي به ازاي هر ماه (درصورت خالي بودن ۶ ماه متوالي آن ملك) است و در سال دوم، ماليات معادل ۴ در هزار تغيير كند. وزارت راه وشهرسازي براي خانه هاي خالي چنانچه علت بلااستفاده بودن خارج از اختيار مالك باشد، معافيت مالياتي پيش بيني كرده و در عين حال براي آپارتمان هاي نوساز نيز در صورت خالي بودن بيش از ۶ ماه از تاريخ صدور پايان كار، تقاضاي اعمال حكم خانه هاي خالي را مطرح كرده است. در بسته مالياتي وزارت راه وشهرسازي پيشنهاد ديگري تحت عنوان اخذ ماليات ۲ تا ۳ درصدي از فروش املاكي با قيمت بيش از ۲۰۰ ميليون تومان مطرح شده تا منابع حاصل از آن در حساب ۱۰۰ بنياد مسكن جهت احداث مسكن محرومين اختصاص يابد. در طرح تحويل مالياتي، ماليات نقل وانتقال قطعي املاك نيز تعديل شده به طوري كه نرخ ۵ درصد كنوني به ۵% تبديل شده است . همچنين مالياتي كه براي اولين نقل وانتقال ساختمان هاي نوساز دريافت مي شود از ۱۰ درصد به ۲ درصد تعديل شده است.

منبع : سايت سازمان مالياتي