ورود به بحث اجاره‌بها مي‌تواند از دو جنبه ارزش مادي و ارزش معنوي مدنظر قرار گيرد. در برخي كشورها از جمله كانادا، ارزش مادي اجاره‌بها درصد معيني از ارزش بهاي ملك را تشكيل مي‌دهد.
البته ملك موردنظر بايد از يكسري شرايط كيفي از جمله پاركينگ و انباري برخوردار باشد و اين ميزان اجاره‌بها در صورتي قابل تغيير است كه ارزش واقعي و نه ارزش حبابي ملك تغيير يافته باشد كه غالبا با توجه به افزايش مدت زمان ساخت (عمر ساختمان) ارزش واقعي آن ملك سال به سال كاهش مي‌يابد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه اين نرخ اجاره‌بها از ۲ الي حداكثر ۴ درصد ارزش ملك با توجه به موقعيت منطقه‌اي ملك تغيير مي‌كند.
اين در حالي است كه تعيين اجاره‌بها در مناطق جمعيتي از جمله كلانشهرهاي ايران تابع روش و معيار خاصي نيست و هر گونه رويكرد و اظهارات اشخاص مي‌تواند بر افزايش غيرمنتظره آن اثرگذار باشد.
به عنوان مثال وعده پرداخت وديعه مسكن در چند سال اخير و طرح مباحثي از جمله دو سالانه شدن زمان قراردادهاي اجاره (كه محاسبه و تحميل نرخ تورم مورد انتظار سال دوم را از سوي مالك در سال اول به همراه داشته است) و از جمله تعيين درصد خاصي از نوسانات قيمتي حاصل از اعمال قانون هدفمندي يارانه‌ها كه به نوعي كمتر از حد مورد انتظار بوده است و… همگي از جمله مواردي است كه در عمل موجبات تعيين اجاره‌بهاي سليقه‌اي مالكان را به همراه داشته است. البته ناگفته نماند كه نقش مشاورين املاك در بسياري از تعاملات في‌مابين مالك و مشاور املاك مي‌تواند اثرات خاص خود را داشته باشد.
به عبارت ديگر، ميزان افزايش نرخ اجاره‌بها در برخي مواقع مي‌تواند نشات گرفته از نوع مشاوره افراد به مالكان باشد و بالعكس، يعني مشاور املاك مي‌تواند حداقل، در ثبات درصد اجاره‌بها نسبت به ارزش ملك اثرات مطلوبي داشته باشد. درصد نرخ اجاره‌بها در ايران در حال حاضر غالبا بين ۶ الي ۱۱ درصد قيمت مسكن است. (درصد اجاره عبارت است از نسبت اجاره‌بهاي سالانه به قيمت مسكن).
با عنايت به مطالب فوق مي‌توان سياست‌گذاري در خصوص ثبات اجاره‌بها را تابعي از اعمال حاكميت در قبال مالك و مشاور املاك دانست به عبارت ديگر اگر نرخ اجاره‌بها را تابعي از قيمت مسكن بدانيم، مي‌توان هر گونه افزايش درصدي آن را مشمول ماليات‌هاي تصاعدي بر كل درآمد حاصل از اجاره در قبال مالك و كل درآمد مشاور املاك قائل شد. به عنوان مثال، افزايش ۱۵ الي ۳۰ درصدي ماليات بر هر گونه درصدهاي افزايش يافته نرخ اجاره‌بهاي مسكوني نسبت به ارزش واقعي يا منطقه‌اي املاك بر كل اجاره‌بها و درآمد مشاورين املاك مي‌تواند راهگشاي حل معضل رفتاري آنان باشد. همچنين انطباق نرخ جهاني درصد اجاره‌بها به ارزش ملك نيز يكي ديگر از الزامات قانوني است كه بايد در تصويب قانون يا دستورالعمل حاكميتي ضرورت داشته باشد. ضمن اينكه جرايم درنظر گرفته شده مي‌تواند در سابقه عملكردي مشاورين املاك درج شود.
از ديدگاه معنوي مي‌توان به بسياري از ضروريات اخلاقي و دستگيري از هموطنان و كمك به ازدواج‌ها دانست كه همگي ما در قبال آن مسول و پاسخگوي تكاليف و نعمت‌هاي خداوندي هستيم.
فارغ از اين رويكرد مي‌توان به رويكردهاي ديگر مردمان سرزمين‌هاي ديگر از جمله آلمان توجه كرد كه همه مردمان آن خود را مسوول خوشبختي نسل آينده مي‌دانند و در همه زمينه‌ها از جمله زمينه‌هاي اقتصادي و اجتماعي از نسل جوان و آينده خود حمايت و خود را ملزم به آن مي‌دانند. در پايان ذكر اين نكته لازم است كه يكي ديگر از رويكردهاي بايسته، افزايش توليد و عرضه مسكن در پهنه گسترده بافت‌هاي قديمي و فرسوده شهري است.
همان‌طور كه تجارب برخي از كشورها از جمله چين در بازسازي شهر پكن نشان مي‌دهد، مي‌توان از ظرفيت‌هاي موجود در بافت‌هاي مذكور به منظور توليد مسكن حداكثر براساس اسلوب و معيارهاي شهرسازي مدرن (برقراري طرحي جامع و برخوردار از برج‌هاي بلندمرتبه با جانمايي كليه خدمات رفاهي، عمومي و ارتباطي با توجه به ظرفيت‌هاي كالبدي و ساختاري جديد) ايجاد و زمينه بيشترين بهره‌برداري را فراهم كرد، اما رويكردهاي اتخاذ شده حكايت از آن دارد كه تاكنون و به منظور نوسازي و بازسازي بافت‌هاي فرسوده (كه معيارها و تعاريف به كار رفته در آن قابل اصلاح مي‌باشد) تنها به ارائه تسهيلات و حمايت‌هاي تعرفه‌اي بسنده شده است. چنين رويكردي كه در همان ساختار و كالبد قديمي شهري موجبات اسكان و افزايش جمعيت چند برابري را به همراه مي‌آورد، مي‌تواند معضلات متعدد اجتماعي، خدماتي، رفاهي و… را در قبال ظرفيت‌هاي پاسخگوي ناكافي متوليان ذي‌ربط ايجاد كند و مشكلات موجود شهري را به چندين برابر افزايش دهد.
محمدرضا فارسيان
پژوهشگر حوزه زيربنايي