ماليات و مالکيت زماني

به گزارش رسانه مالياتي ايران، يکي از بحث هاي اساسي و جديد در زمينه حقوق مدني ، مساله مالکيت زماني است که از اواسط دهه ۱۳۷۰ در ايران رواج يافته است.

به دليل گسترش قراردادهاي مالکيت زماني و تاثير فزاينده آن در توسعه و آباداني کشور و جلب و جذب سرمايه هاي داخلي و خارجي و همچنين جذابيت قراردادهاي ياد شده، ارتباط اين مساله با ماليات، به خوبي روشن مي شود و ضرورت طرح اين مقاله را نيز آشکار مي سازد.

تعريف مالکيت زماني مالکيت زماني ، نوعي مالکيت است که مزاياي يک ملک را به صورت قانوني و بر اساس برنامه ريزي منطقي، ميان چند مالک تقسيم مي کند؛ به طوري که هر مالک در زمان تعيين شده، با برنامه ريزي دقيق، از ملک و مزاياي آن به طور کامل برخوردار مي شود. بلکه بهاي سرقفلي ملک بين تمامي مالکان تقسيم مي شود. در مالکيت زماني، حقوق مالکيت به طور مشترک حفظ مي شود. با بهره گيري ازتمام مزاياي مالکيت از سوي هر يک از مالکان، مالکيت زماني به نسبت ارزش افزوده اي که فصل هاي سال، کيفيت خدمات ، امکانات و تجهيزات رفاهي و حتي موقعيت ملک ايجاد مي کند، مي تواند قيمتي متفاوت داشته باشد، بر همين اساس، ثابت ، چرخشي يا شناور است. به نظر مي رسد مالکيت زماني، سلطه مالکانه و مالکيت را محدود مي کند و به ميزان استفاده و بهره برداري از منافع عين ملک و حدود مالکيت ، محصور و محدود مي شود.

هر چند که مالکيت زماني، وسيله سرمايه گذاري صرف نيست و با هدف کسب درآمد وارد بازار اقتصاد نشده ، اما به هر حال، يک دارايي با دوام و نوعي تعهد مالي و هزينه تعطيلات است که بسياري از مردم دنيا براي رسيدن به لذت و آرامش روحي در زمان هاي استراحت سالانه، اختصاص بخشي از درآمد و منابع مالي خويش را به اين موضوع عاقلانه مي دانند.

مالکيت زماني، راهي براي توسعه گردشگري و افزايش سفرهاي تفريحي و سياحتي است که مسير سرمايه گذاري را هموار مي کند.

مشارکت عموم مردم در طرح هاي مالکيت زماني در مراکز اقامتي و هتل هاي ايران، منجر به رونق گردشگري داخلي و بين المللي و بهبود فضاي کسب و کار کشور مي شود و به اين ترتيب، ارتقاي سهم بهره وري در رشد اقتصادي را به دنبال دارد.

افزايش روحيه تعاون و سازگاري اجتماعي افراد، سرمايه هاي اندک و نقدينگي هاي کم و غير مولد را به سمت توليد مولد، درآمدزا و ساختمان سازي اعم از هتل، مهمان سرا، مراکز اقامتي و تفريحي و گردشگري سوق مي دهد.

مالکيت زماني که در اصطلاح لاتين به آن TIMESHARING گويند، به معناي مالکيت نوبتي، استفاده نوبتي، بيع زماني، اجاره ي زماني، تفسير و تعبير شده است. مالکيت زماني يا زمان بندي شده ، اصطلاح رايج و مرسومي در ادبيات حقوقي ايران نيست، بلکه نوعي اصطلاح جديد اروپايي و آمريکايي است که از آن، به معناي استفاده موقت و متناوب (يا نوعي مالکيت زماني) افراد از يک مال معين يا نامعين برداشت مي شود.

اموال موضوع مالکيت زماني، ممکن است ملک اعم ويلا، آپارتمان و سوييت يا هر نوع مال مادي ديگري نظير رايانه، قايق هاي تفريحي، اتوبوس و هواپيما باشد. شايد مفهوم عميق تر مالکيت زماني را بتوان با اين جمله بيان کرد که در اين روش، عده اي از مردم ، مالي را به صورت مشترک و هر کدام براي مدت معين و خاصي از زمان، به طور قطعي يا شناور خريداري کرده تا با حالت مالکانه در زمان تعيين شده ، از مال مشترک استفاده اختصاصي کنند.

اگر بخواهيم اصطلاح ياد شده را از لحاظ حقوقي تعريف کنيم، مي توان اين گونه عنوان کرد که مالکيت زماني ، توافق تدريجي جمعي براي خريد يا اجاره يک مال مادي، براي استفاده اختصاصي هر يک از اعضا در مدت معين يا به طور شناور و محدود اي از زمان، يا به طور نامحدود است.

انواع قراردادهاي مالکيت زماني مالکيت زماني به دو روش ويژه برقرار مي شود: روش اول اين که خريدار، به عنوان مدت زماني معين از مال تلقي شود و در روش دوم، خريدار تنها به عنوان استفاده کننده از مال، براي مدت معين تلقي شود.

در روش اول، هزينه شارژ، تامين و نگهداري و ساير هزينه هاي مرتبط با مال موضوع مالکيت زماني، به تناسب زمان و متراژ مالکيت ، برعهده خريدار است. در اين روش، اعم از اينکه خريدار يا خريداران ديگري وجود داشته يا نداشته باشند، چون خريدار در مال موضوع مالکيت زماني سهيم است، در حقيقت سرمايه وي محفوظ مي ماند.

در روش دوم، استفاده کنند از مال موضوع مالکيت زماني، هيچ گونه مالکيتي بر دارايي خود نداشته و در صورت عدم موفقيت پروژه از لحاظ جذب ساير استفاده کنندگان، به لحاظ هزينه بالاي تامين و نگهداري، به طور معمول ضرر جبران ناپذيري بر استفاده کننده اوليه وارد مي شود؛ به گونه اي که ادامه استفاده از مال موضوع مالکيت زماني را براي وي دشوار مي کند.

انواع روش هاي مالکيت زماني تعيين هفته معين در سال، هفته شناور يا هفته قابل تعيين به وسيله برنامه ريزي، قسمتي از هفته در سال، بهره مندي از يک يا ۲ هفته طي ۲ سال و بهره مندي بيش از يک هفته در سال، از انواع روش هاي مالکيت زماني به شمار مي روند.

بازاريابي اينترنتي مالکيت زماني اين اواخر، مشاهده مي شود که برخي از سايت هاي اينترنتي ، به طريق بازاريابي اينترنتي، به معرفي شرکت هاي فروشنده مالکيت زماني مي پردازند. منافع مالکيت زماني با توجه به اينکه طرح مالکيت زماني براي دو طرف قرارداد، دولت و جمعيت تشکيل دهنده آن داراي محاسن است، عمده ترين حسن مالکيت زماني براي فروشنده، فروش ملک مورد نظر به قيمتي بيش از قيمت واقعي است و به طول معمول هر واحد آپارتماني، به بيش از ۲ يا حتي ۳ برابر مبلغ واقعي فروخته مي شود و بدين ترتيب، مشاهده مي شود که از اين رهگذر، نوعي ارزش اضافي در ملک ايجاد خواهد شد که تمامي مبلغ ياد شده ، نصيب فروشنده مي شود.

نتيجه گيري با توجه به اينکه سالم ترين نوع درآمد براي هر کشور، درآمد مالياتي است و وظيفه اصلي يک نظام مالياتي کارآمد ، تامين هزينه هاي دولت و حرکت به سوي ثبات اقتصادي است و اتکاي دولت به ماليات، از افراط در صرف منابع از سوي دولت جلوگيري کرده و به صرفه جويي در هزينه منجر مي شود، از اين رو، با توجه به مطالب مطروح شده و سود کلاني که از اين حيث متوجه فروشندگان مالکيت زماني مي شود، به نظر مي رسد جاي بحث ماليات بر درآمد املاک، ماليات بر نقل و انتقال قطعي املاک يا سرقفلي و… (موضوع ماده ۵۹ قانون ماليات هاي مستقيم) خالي است.

با اين حال، به دليل احقاق حقوق حقه دولت جمهوري اسلامي ايران و در راستاي عدالت مالياتي، پيشنهاد مي شود مسوولان مربوطه، با وضع يا اصلاح قوانين مربوط، تهيه و تدوين بخشنامه ها و دستور العمل هاي مرتبط، راه کاري براي اخذ ماليات از اين گونه مالکيت ها ارايه کنند. هر چند که اخذ ماليات نقل و انتقال بر اساس ارزش معاملاتي املاک صورت مي گيرد، اما از آن جايي که اين گونه انتقال ها براي فروشنده، داراي ارزش افزوده بيشتري است و سودي بيشتر از انتقال هاي عادي کسب مي شود، بنابراين بايد به صورت شفاف، نحوه تعيين و مطالبه ماليات ، به تفکيک انتقال هاي موضوع مالکيت زماني براي کارکنان مالياتي تشريح شود.